坡地建筑物吊脚架空层.pptVIP

第一节 房屋调查 第一节 房屋调查 房产调查的对象： 获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量等信息。 构筑物：主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等； 建筑物：主要指房屋。 一、与房屋有关的名词解析 1. 假层。是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的，叫做假层。 4. 过街楼和吊楼。横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。 二、房屋调查的内容 按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和用途 。 1. 房屋的权属 包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。 5. 房屋的数量 房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等 。 (1) 建筑占地面积(基底面积)。房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。 房产面积的计算技术及精度要求 建筑面积调查采用钢卷尺实地量算法。 丈量用的钢卷尺需进行检校，检核合格后方能使用。遇到房屋现状变化应先绘草图将房屋的平面图形和边长尺寸等记载在草图上。丈量边长读数取至厘米。 边长要进行两次丈量，两次丈量结果较差应符合下式规定： D的单位为m 房屋面积测算的中误差MP按下式计算： 式中：P──房屋面积,单位为m2。 房屋建筑面积测算的最大误差为两倍中误差。房屋建筑面积使用的单位为m2，面积数值取位至0.1 m2。 房屋建筑面积调查后应绘制房屋权属界线示意图，并填写房屋调查表，如表5-6所示。 第二节 共有面积的分摊 一、共有面积的含义 共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面积由两部分构成： 应分摊的共有面积 不应分摊的共有面积。 应分摊的共有面积主要有： 室内外楼梯、 楼梯悬挑平台、 内外廊、 门厅、 电梯房及机房 不应分摊的共有面积:是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定不进行分摊的共有面积，包括: 机动车库 非机动车库 消防避难层 地下室 半地下室 设备用房 梁底标高不高于2m的架空结构转换层 架空作为社会公众休息或交通的场所等。 自然层数等于或大于2的建筑物，一定有共有面积。如果在房屋调查报告中无共有面积，则这份报告是不合格的，是不能使用的。 二、应分摊共有面积的分摊原则 1. 按文件或协议分摊: 有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议分摊。 2. 按比例分摊 无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊，即： 各单元应分摊的共有面积＝分摊系数K×各单元套内建筑面积。其中， K=应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和 3. 按功能分摊 对有多种不同功能的房屋(如综合楼、商住楼等)，共有面积应参照其服务功能进行分摊，具体如下： (1) 对服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。 (2) 住宅平面以外，仅服务于住宅的共有面积(电梯房、楼梯间除外)应计入住宅部分进行分摊。 (3) 建筑物报建时计入容积率的其他共有面积均应分摊。 (4) 共有面积的分摊一般按所服务的功能进行分摊: 分摊时凡属本层的共有面积只在本层分摊; 服务于整栋的共有面积整栋分摊; 只为某部分建筑物服务的共有部分只在该部分分摊。 建筑物天顶部分的共有面积，如无特别要求，无条件整栋建筑物分摊。 三、共有面积分摊的类型 1.整栋楼分摊 2.功能区内分摊 3.功能区间分摊 4.楼层间分摊 5.本楼层内分摊 图5-1 楼房概念立面图 (1) G1只服务于A部分，则只在A内分摊； (2) G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊； (3) G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊； (4) G2同时服务于A、B两部分，则整栋分摊； (5) G3只服务于B部分，则只在B部分分摊； (6) G4为天顶部分，整栋分摊； (7) G5只服务于B部分，但不通过A，则只在B部分分摊。 四、应分摊共有面积的特点 (1) 产权是共有的。 (2) 应分摊共有面积的相对性。 (3) 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。 (4) 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积。 第三节 建筑面积计算* 一、计算全建筑面积的范围 (1) 单层建筑物 不论其高度如何，均按一层计算； 其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算； 单层建筑物内如带有部分楼层，亦应计算建筑面积。 (2) 高低联跨的单层建筑物