禅桂新城市综合体情况简析.docVIP

PAGE PAGE 2 禅城周边地区城市综合体情况简析 城市综合体正在成为商业地产主流经营开发模式。城市综合体，是指集酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、公寓多种功能中至少三种于一体，是一种多功能、高效率建筑群落。根据区领导指示，现就结合以禅城为中心，10公里半径周边地区的城市综合体情况及功能特色（详见附件1），对禅城区城市综合体发展 一、禅城区周边地区商业地产总体概况 据统计，以禅城区为中心十公里半径范围内的城市综合体一共有42个，其中禅城区21个，南海区12个，佛山新城5个，顺德区4个。已建成城市综合体10个，总建筑面积436.7万平方米，其中商业面积97.2万平方米；在建32个，在建总建筑面积1545.7万平方米，其中商业面积436 自《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升的意见》（佛禅府[2012]9号）文颁布以来，城市综合体象雨后春笋般出现。无论是旧改还是新城建设，都离不开综合体的强势进驻。据相关数据显示，佛山市场中在建及待建的城市综合体不下30个，这还不包括一些以办公为主的产业类综合体项目。最基本的形态就是集合了住宅、商场、写字楼和公寓这几大业态中的三种以上，因此综合体最小的都有20万平方米，最大的可以达到上百万平方米。佛山综合体项目聚集最多的莫过于季华路，智慧新城、王府井百货、东建世纪广场、万科广场、九鼎国际、恒福广场、星星广场及绿地等项目将在5年内陆续建成（详见附件2）。佛山新城和桂城同样是综合体的集中营。佛山新城的综合体体量大，定位高端；而桂城的综合体则集中在好地段，均为超高层。如保利东湾总建筑面积过百万平方米，包揽了东平河南岸的一线江景，规划包括住宅、写字楼、商场等多种业态，而保利地产今年年初拿下的新地块就在保利东湾附近，同样是兼具商业和住宅，总建面积近70万平方米，这两大项目未来将变成继千灯湖之后又一保利生活圈。 城市综合体的增多和佛山城市升级、旧改推进有着不可分割的关系。从2008年第一个大型城中综合体岭南天地开始，佛山的大型旧改项目就普遍被重新规划成了城市综合体，如新鸿基澜石项目、盛南新都 、智慧新城、万达广场、富丰新城等等，而不同的区域规划又让旧改综合体有了不同的特色定位。 二、城市综合体大量出现的原因 城市综合体项目如雨后春笋般出现，主要有以下几方面原因：一是成功的城市综合体项目如大连万达、绿地集团等起到了非常强的示范效果，吸引不少地产商也加入开发商业地产的行列。二是现在住宅市场遭遇限购阻击，迫使有营销压力、有流动资金的开发商转头去做商业开发，以实现业绩增长。三是城市综合体在转型中的城市出现较多，目前佛山正在从“佛山制造”向“佛山智造”转型，正在大力发展第三产业，传统工业将逐步挪出城市核心区，需要借助城市综合体项目提升城市品位、城市档次，实现资源和人气的聚集。四是佛山楼市成交量在广东省几年来都是靠前的，基本都是前三名，即使在去年，依然能有600多万平方米的成交量，在全省乃至全国都是不错的业绩，所以大的品牌比较看好佛山的发展。五是佛山处于一个城市化的进程当中，所以能有比较大规模的地块提供给开发商打造上档次的城市综合体。 三、禅城区城市综合体未来发展担忧 （一）存在同质化现象 据了解，目前的城市综合体存在同质化现象，而且集中扎堆。仅在季华路沿线，目前已经分布超过10个城市综合体，未来还将继续增加。除了数量的增多外，项目的同质化现象则更让人担忧。据了解，目前佛山的城市综合体大部分都是酒店+公寓+写字楼+百货+住宅的方式，因此这几年佛山将涌现大量的卖场、酒店和写字楼。 　　（二）规建先于招商 　　目前，我区在建的一些城市综合体是先规建再招商，这可能会给后期招商和运营带来一系列问题。有些项目会出现建成后内部规划不符合商家要求，但按商家要求改造内部空间就需要拆除部分大楼的情况。而且各项目的招商竞争也非常激烈，一个大型的城市综合体基本都要有主力店。不过，一些商家为了避免自己跟自己竞争，有些主力店在一个地方布局几家后，就不会再布局了。这可能导致一些项目盖起来了，但商家招不进来，面临“被烂尾”的命运。 （三）未来三年人均商业面积存在过剩风险 根据国际标准，一线城市人均零售商业面积应为1㎡，二线城市0.75㎡，三线城市0.5㎡。2011年佛山以723万常住人口来计算，人均商业面积达到0.5㎡，禅城以110万常住人口来计算，人均商业面积达到1.1㎡，禅桂新区以200万常住人口来计算，人均商业面积达到1.0㎡。与GDP排名位于前十位的杭州（0.68㎡）和无锡（1.3㎡）相比（见附图1），我区位于中间水平。未来三年按照禅桂新核心区域250万人口测算，2016年人均商业面积将达到1.92㎡，禅城区至2016年商业存量约为254㎡，常住人口预计116万，人均商业面积预测为2.18㎡，超过国际合理范围的上限，短期内