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上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报 二零零六年四月十日 项目定位 高档·滨江·商务复合体 四个功能单元 高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米） 高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米） 项目策划 区域市场简析 ?办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。 ?售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等浦西主要办公区域。 ?购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50％，亚洲占20％，欧美约8％，其它约5％。 ?07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。 区域市场简析 ?以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1＄/㎡·日，与浦西同类项目持平，空置率低于10％。 ?租客人群：美洲约40％，欧洲约30％，亚洲16％，国内约10％。 ?租金预算：单身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。 区域市场简析 ?小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为主。 ?南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小区为主。 ?少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。 ?北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，配有住宅。 ?规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。 项目位置分析 ?