住宅场与住宅政策第九次上课纪录时间-张金鹗.PDF

住宅市場與住宅政策第九次上課紀錄 時 間：2015.11.17(二) 9：00~12：00 主持人：張金鶚老師 地 點：政大綜合院館南棟 270622 紀 錄：黃麟雅 出 席：張金鶚老師、柏偉、珮慈、昱至、怡潔、麟雅、智揚、學隆、喻婷、 珮君、立寧 老師：上週房地產實驗問卷 1.實驗一: 情況三收入增加，支出也增加，我覺得是比較好的，財務上也比較好，生 活的享受更好；情況一為收入不變支出減少，沒有變得更好，最差。情況 三情況二情況一。 2.實驗二: 張三增加2%;李四少2%;王五少2%，在同樣幣值變化下李四虧得少。張三 李四王五。 老師：今天主題是住宅生產，分為產品規劃設計和按圖營建施工兩項。從這兩個 可以看出住宅本質，判斷甚麼是good housing。 老師：各位需要具備判斷 good housing 基本能力，地政背景的訓練通常都是在 判斷good price。買貴=產品好?買便宜=產品差?我覺得是一分錢一分貨。 豪宅貴不一定代表好，或者只是虛有其表，貼金貼銀的必要性何在? 哪些 功能是需要的。判斷 good housing 的能力由經驗累積或個人偏好決定， 透過學習增加品味，good housing某種程度上算是主觀和價值觀討論。 老師：good housing取決於detail，例如:浴室地磚設計切得工整、地磚是整塊； 樓梯高度一樣，收邊的完整性，從平面到垂直檢視。現在台灣施工品質多 數不到位。good housing可以從外在和內在來檢視。外在包含外觀的辨 識程度、在與市容協調之下仍然具有自己的特色和背後的都市設計概念， 還有立面的設計與維護；內在從出電梯小公開始到進門的客廳，再到餐廳、 臥房和書房的動線和機能，房廳配置和面積比例，由每個人的生活習慣重 新來檢討房子的空間配置和面積比例關係。受到傳統觀念影響，以客廳為 核心、傳統男主外，女主內的觀念使廚房狹小封閉，對照之下國外比較多 以中島和開放式廚房為主，建議可以將廚房採開放設計、拉大空間，增加 更多的穿透性。傳統的脫鞋文化演變到從陽台進門、通常把陽台打出去、 鐵窗文化……等。 老師： 是人造房子還是房子造人? 台灣因為有預售制度，可以在預售制度下做 空間配置調整；中古屋利用二次施工、打掉從做、改造，例如:日本住宅 1    改造王。舊有(現存)的房屋需要空間調整， 「五年小修，十年大修」；避免 房子造人，使人受到房子既有空間的束縛。房屋在生產時都還不知道使用 者的對象和需求，多數是人適應房子，可以做調整空間較少；理想應該是 房子適應人。 老師：新建房屋是由大而小配置，從基地到建物。聯合國site and services計 畫:基地管線和環境改善，開發中國家人們喜歡自己蓋房子(好處是可以增 加國家的生產力)，國家提供土地，規劃者做 土地細分。土地細分可以有 很多種切法，以切割為例:首先要決定切成長條形還是方形，長條形能cost down，比較好，因為道路及管線成本比較高，面寬窄的話相同長度的道路 服務對象多，比較節省成本；方形的土地方整有利蓋房子、通風採光比較 好；角地因為單價高，切割越大越好，提升價值。困難點是如何運用資源 和配置。 老師：好的定義是設計和施工的quality，一個好的產品是人影響房子，個人對 於房子好壞定義可以透過物理條件(通風採光)好不好、家庭成員參與房子 改造、成員間的調和決定。好的廠商或生產者，營造廠、建築師、物業管 理……is good取決於信譽，有名不一定代表好或好的產品品味。好的品 質從 detail 可以看出來；品味包含舒適、生活調適、成長思考，透過多 觀察案例提升。價格僅代表部分，但是樸實價格的好房子仍然存在，好價 格=好