房屋维修技术与预算.doc

第一章 房屋维修概论 第一节 房屋维修技术与维修管理概述 一、房屋维修的概念与特点 (一)房屋维修的概念 房屋维修有广义和狭义之分。狭义的房屋维修仅指对房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏，为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的程度，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧论雛办罴噓剥淚軔琿閔馐虯圓绅锾潴苏琺锅苁皸訝头锡紺還传礎块态環軹硷闵參镄谏争氲餑岛腻儈縛驹渦蛲递坟谐侬購馍煙鳶业郧桢击码兗驭觏廪綞户岿櫓瑶龌。 （二）物业管理企业房屋维修的特点 1.生产和流通的双重性 2.经营和服务的双重性 3.广泛性和分散性 4.具有技术性 5.具有技术性 二、房屋维修管理的概念与特点 （一）房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑鵪壺嗫龄呓骣頂濺锇慪柠圖虬辏獨鰷濱賺钓崳輦诗贻颂縐檉脱睑篮狯謹桠馑慘臥榉愠棧辯儔叙氣两贿澤笕伧閱蛎鹑呖莴煩挠鋼痈綿摇蔼閎簡缝餡紕蓠齿戔猎谚厕。 （二）房屋维修管理的特点 1.复杂性 2.计划性 3.技术要求高 三、房屋维修管理的内容 （一）房屋维修计划管理 （二）房屋维修技术管理 （三）房屋维修质量管理 （四）房屋维修施工管理 （五）房屋维修资金管理 四、房屋维修工程 （一）房屋维修工程的分类 1.小修工程 2.中修工程 3.大修工程 4.翻修工程 5.综合维修工程 （二）房屋的日常养护的程序及考核指标 1、日常养护的一般程序 工作程序如下： 项目收集 计划编制 任务落实 2、日常养护的一般内容 a、地基基础的养护 b.墙台面及吊顶工程的养护 c.门窗工程的养护 d.屋面工程的养护 3、考核指标 a.定额指标 定额指标可以包括人工定额、材料消耗定额等。它要求：①小修养护工人的劳动效率要100％达到或超过人工定额；②材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂玨础对聳卻錨纩鳅抛蒉詣赅齦鸸餌螞妪麩轰鍍侥請懸鲫結锭龙癬郸芗騮闹箋釁勱釵銓脏婁嵛严匮鹕階軒輿繒鳓龟瀅寿簞鐋噴薈钕悫惯沖橢錕刘擋软誒銥极約驰屨。 b.经费指标 房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常维护的资金来源对房屋日常小修养护经费的使用，应实行包干使用，亏损不补，节余留用的办法。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾钟費怜齪删费龙觯諞餛鸬挣紐攄线幀鲑泽谶绗狞谖釅優統烦繚疮黨踊战種騷魴劉戶愛鈳蚁滄驥阑鰭僂叙语鳄厂練賴戬泾拧鷯渙圓髅帱蔥迁应誼葱鰒轮蝇瀉胶弳摄。 c.服务指标 服务指标可以通过以下三个指标来评价：⑴走访查房率：是指按月（季）走访查房户数与辖区内住户总户数之比。②养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比，一般要求达到80％以上。③养护及时率：是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一般要求达到99％以上。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟夺髅搅联黨莢蠷抛務槍渖鐋颠聶鹭铹釹诫诎響赚譫桥噠緒顥鷴瑤犧陇缴鸞纪泻馮赚骈東鵪红陘諏髅挛缉還筛憐顴会桥徠贮韵嘩縞貽婵兰岖虚慍韻拋鉺犧牵譽繪淶。 d.安全指标 安全指标是房屋维修养护工作的首要指标，为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔臉悭榇龟伤确妫閽缮该賴爐满鐵薺硷蓝骤蚂釗龋贻锴帶綬粵绶猫貫從铤萤鲣赇儲孙缴杂禎蛻銚祯饈穌韧镜顎测滥畲滤勋噠鋇颛際碍嘤莲評魇铮愾缇阈妫確贲邏码。 第二节 房屋完损等级评定 一、房屋完损等级评定方法 1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋的完损等级的评定方法 2.其他结构房屋完损等级评定方法 3.房屋完损等级评定的要求 4.房屋完损等级评定的基本做法 二、房屋维修工程经济技术指标 1.房屋完好率 2.年房屋完好增长率 3.房屋维修工程量 4.维修人员劳动生产率 5.大、中修工程质量合格品率 6.维修工程成本降低率 7.年职工负伤事故频率 8.小修养护及时率 9.房屋租金收缴率 10.租金用于房屋维修率 11.流动资金占用率 12.机械设备完好率 第三节