浅析当前物业管理中存在的问题.doc

PAGE 6 浅析当前物业管理中存在的问题 以徐州泉山森林海物业公司为例 目 录 摘要（中文） 1 关键字（中文） 1 一、泉山森林海物业管理中存在的具体问题 1 （一）物业从业人员专业素质不高 1 （二）缺乏与业主以及房地产开发公司的有效沟通 2 （三）前期介入不充分导致建筑质量问题较多 2 （四）物业管理招投标不规范带来管理隐患 3 二、解决泉山森林海物业管理中存在问题的建议 4 （一）进一步提高物业从业人员素质 5 （二）建立完善的沟通反应机制 5 （三）重视物业管理的前期介入 5 （四）进一步规范物业管理招投标工作 6 参考文献 7 浅析当前物业管理中存在的问题 以徐州泉山森林海物业公司为例 摘要：物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。本文以徐州泉山森林海物业公司为例，浅析当前物业管理中存在的主要问题，并提出相应的对策和建议。 关键字：物业管理；问题；泉山森林海 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。本文以徐州泉山森林海物业公司为例，浅析当前物业管理中存在的主要问题。 一、泉山森林海物业管理中存在的具体问题 （一）物业从业人员专业素质不高 物业从业人员的素质问题是目前这行业中所头痛的问题，因为这行业在我国实属起步行业，人员素质的培养还没有系统正规的计划方案，大家都在以外国先进经验为基础进行摸索。所以进入物业公司的人员水平参差不齐，更有甚者传言“这物业只要是个人就能干”。以泉山森林海（2009年04月至2009年06月）物业从业人员组织结构为例分析： 经理1人人事主管1人 经理1人 人事主管1人 工程主管1人 客服主管1人 会计1人 出纳1人 经理秘书1人 客服专员5人 水电工人3人 实习生5人 这其中经理、人事主管、会计、出纳及一名客服专员是大学本科毕业，其余人员学历分别由大专毕业生、在校大专生、及初高中毕业生组成。其中本科毕业生比例为25%，而其中的物业管理专业人数仅占全体员工总人数的10%。 由此可见，该物业公司的人员构成基本属于青年及非物业管理相关专业人员占多数的局面。该公司中还有一个问题就是由非物业专业的人员担任了多数的领导层职位，且这些领导缺乏基本的物业管理的相关成熟的经验，而这也是导致公司工作效率低下，员工工作情绪不高的客观原因之一。同时，其他专业的工作人员专业水平普遍不够精深，尤其是工程部，仅有三名水电工人，基本没有能看懂工程图及会运用专业工具的从业员工，他们在公司中的角色更像是杂役人员。而且物业公司在日常工作中不注意定期对员工进行培训，公司中从管理层到继承员工缺少学习精神及进取革新的意志，精神面貌欠佳，直接影响其服务的意识及与业主的及时沟通。 （二）缺乏与业主以及房地产开发公司的有效沟通 房地产的设计是否符合物业使用人的实际需求、是否便于物业服务企业的实际管理，需要在建设、施工阶段就给出检验和修改意见。这种意见如果直接来自于将来的物业管理人、服务人或使用人则更为客观，更具有实际意义。而现阶段，由于物业服务企业不重视与开发商和业主的沟通，内部缺乏一套行之有效的工作制度，使得业主的意见和建议不能及时有效地传达给房地产开发公司，造成信息的延误。 泉山森林海物业公司由于平日处理问题不当，积怨越来越多，致使在2009年6月15日二期泉山森林海上房时造成业主对物业及开发商的巨大矛盾。成批业主于当日前往信访局上访，对房屋质量问题、违约金赔付问题讨说法。后由于现场场面难以控制导致业主与执法人员发生摩擦，当期上房活动被延迟。 （三）前期介入不充分导致建筑质量问题较多 泉山森林海物业公司没有在项目的前期设计规划阶段介入，在中期施工阶段没有提出符合业主切身利益的计划，在后期验收整治时没有能提出有效措施，导致出现很多建筑质量问题依旧存在。 徐州泉山森林海开盘日期是2007年8月18日，一期27万平方米，物业类型分别为：逐层退台式花园洋房、叠拼洋房、联排洋房、双拼联排洋房，共计1680户。当笔者在物业公司实习时了解到本定于2008年12月的一期上房日已是推迟至2009年6月，业主们对房地产开发公司的一再违约感到不安，在私自验房后发现有严重的房屋质量问题。首先，房屋设计方面，每家每户的外窗台面高于内窗台，在下雨时雨水易从窗台处向屋内渗水倒灌，久之便造成大面积墙面霉变。A户型二楼阳台