《北京市物业管理办法》施行后对我区物业管理的影响及其应对.docVIP

PAGE PAGE 1 《北京市物业管理办法》施行后 对我区物业管理的影响及其应对 物业管理作为与人民群众生活密切相关的城市管理模式，对促进人们安居乐业具有基础性作用。有了物业服务，城市的安全程度、放心程度、便利程度、舒适程度，老人的幸福、小孩的欢笑都会更多一些，城市整体的面貌和秩序也会得以提升。《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）是在认真梳理物业管理十五年发展脉络的基础上，几经易稿才颁布的，将于2010年10月1日开始实施。《办法》为我们解决物业管理中的一些深层次矛盾和问题提供了政策依据，但同时也有可能会引发出一些新的矛盾和纠纷。因此，我区应以贯彻落实《办法》为契机，进一步认识物业管理工作对维护全区稳定工作的重要性，扎实做好平安丰台建设工作。 一、我区物业管理存在的主要问题 随着我区城市化进程的快速发展，我区物业管理发展过程中的一些深层次矛盾和问题也在逐步显现出来。归纳起来主要有以下三个方面： 一是开发遗留问题依然没有得到彻底解决。近几年物业管理纠纷中，有相当数量的纠纷是由开发建设遗留问题引发的。开发建设单位不按规划设计要求建设配套设施；房屋及附属设备存在质量问题；开发企业对后期物业管理做出的不切实际承诺的问题；重建设、重销售、轻管理的问题等等没有得到根本解决。 二是物业服务企业服务不规范问题依然不同程度存在。一些物业服务企业不认真履行物业服务合同，经营活动中随意损害业主权益、违规经营的现象时有发生。有些企业巧立名目多收费，乱收费，只收费不服务，多收费少服务或降低标准服务；有些企业服务意识淡薄，没有树立以业主为中心的服务理念，以管理者自居，处理问题的方法简单生硬，使矛盾激化；一些物业服务企业还超越权限，擅自处分应由业主处分的事项，侵犯了业主的权益。 三是业主委员会过分强调维权、业委会行为不规范现象时有发生。随着业主维权意识的提高和对物业服务行为认同度的差异，业主委员会与物业服务企业和业主间的纠纷日益增多。一些小区的业主委员会在维权中采取不正当的形式，忽视了法律、法规允许的维权范围和形式，维权手段简单粗暴，与物业服务企业之间的对立日趋尖锐，甚至个别小区业主的所谓维权活动已扰乱了社区、甚至社会的安宁。一些业委会成员业务素质不高，对自身的责、权、利认识存在偏差，把个人利益置于业主共同利益之上，使得大多数业主的利益不能得以维护。 随着人们维权意识的不断增强，以上这些矛盾和问题，造成物业纠纷显著上升，且矛盾表现突出，易形成群体性事件，成为社会不稳定因素的主要原因之一。物业纠纷的主要特点：一是矛盾主体较多，涉及多重法律关系。各主体的经济利益、业主大会决议的有效性、物业公司服务质量、小区水、电、气、暖供应等各种因素相互交错，造成物业纠纷情况复杂。二是矛盾各方情绪对立、容忍空间小、协调难度大，矛盾激化后易升级为群体性冲突和引发暴力事件，直接导致小区不稳定，产生不良社会影响。 二、《办法》解决的问题 这次出台的《办法》，在以下几个方面做出了大胆地探索和创新，为解决我区物业管理行业中存在的深层次矛盾和问题提供了依据： (一)围绕开发遗留问题，创新前期物业管理制度 一是明晰了前期物业管理的法律关系。《办法》规定，2010年10月1日以后取得预售许可证的新建物业，在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。 二是明确了前期开发与后期管理的责任分界点。《办法》把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点，业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。 三是引入第三方机构进行承接查验。为保证前期物业交接查验的公正性，全体业主与建设单位可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。对查验中发现的前期开发遗留问题，建设单位应当及时解决。 四是规范了交接查验的标准和行为。建设单位、全体业主、物业服务企业和物业服务评估监理机构在进行前期物业承接查验时，应当按照技术标准进行。 (二)围绕业主大会“五难”问题，完善业主自我治理机制 目前，我区业主大会成立和活动有“五难”，即：启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难。《办法》以相关法律、法规为基础，总结实践经验，对业主大会的成立和活动机制进行了创新。 一是建立业主大会成立双启动机制。《办法》规定了建设单位在业主大会发起阶段，协助组织业主大会筹备和成立活动的相关义务，同时规定业主和建设单位均可以启动成立业主大会。 二是取消了居委会的指导职能，规定了街道办事处、乡镇人民政府的协助、指导和监督职责。《办法》规定，街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协助处理物业纠纷。在业主大会筹备阶段，街道办事处、乡镇人民政府指定代