物业管理前期介入指导书.docVIP

PAGE PAGE 3 前期介入指导书 第一章 规划设计阶段 第二章 施工图设计阶段, 第三章 地基与基础施工阶段 第四章 主体施工阶段 第五章 水电安装阶段 第六章 配套设施设备安装阶段 第七章 交接验收阶段 规划设计阶段 项目负责人在规划设计阶段应详细查看总规设计图，同时注意以下问题是否符合要求，并针对有关问题向项目公司提出书面建议： 一、土地获取面积 土地获取面积如较小，不利于项目整体开发，同时也导致物业公司承接项目越多，管理年限越长，亏损额度越大，使物业公司始终处于入不敷出状态，造成管理成本的巨大损失，严重影响集团品牌。 土地获取面积应在150亩以上，建筑面积8万平方米以上。因住宅小区8万平方米是物业管理经营的盈利平衡点，且具备申报国家物业管理示范住宅小区的资格，能够进一步保证本物业在当地树立物业楷模、典范作用，强化集团品牌建设。 二、物业管理用房的配置 物业管理用房应进行合理设计配置，将住宅用房临时作为物业用房，影响业主生活，造成业主投诉，在一定程度上增大了管理成本。 物业管理用房的配置，按照《河南省物业管理条例》规定，为项目开发总建筑面积的2-4‰,但是郑州市物业管理条例硬性规定按照不低于总建筑面积4‰的标准。同时根据《物业管理条例》第六十四条规定：建设单位在物业管理区域内不按规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。要求：物业收费和咨询室应设在大门口附近。员工宿舍和食堂应远离住宅楼，以降低噪音和减少对业主的影响。 三、会所和小区公共服务设施的位置 居住区应与会所单独分开，否则，容易造成社区人员混乱，交通堵塞，难于管理，投诉不断，同时制约经营。 为保持小区的和谐与温馨，同时方便经营和管理，会所应和居住区相对独立。小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常使用；公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。 参与会所的规划设计，并根据项目的产品定位、规模、当地的市场及项目对会所的定位情况，对会所的建筑面积、功能设置等方面提出合理化的建议。（参照国内发达城市的会所面积情况，各地市项目会所定位应侧重于能满足业主基本需求的配套性会所，按2平方米/户设计会所的面积为宜） 四、小区的大门设计 目前，各小区大门设计未充分考虑人车分流，且在小区进出口数量的配置不尽合理，造成后期人力、物力成本的不必要的支出，且难以体现高档社区的尊贵。 小区大门设计应考虑人车分流，主大门建造应豪华气派，为人行出口，禁止车辆通行；次进出口为车辆通道。建筑面积在10万平方米以下的小区，可设置一个主进出口和一个次进出口；建筑面积在10万平方米以上的小区，可设置二个主进出口和一个次进出口。 五、车位配比 为满足家庭轿车急剧增长的需要，停车位数量要参照总规划户数按1：1的标准进行配置。 六、小区交通组织 查看小区交通组织设计，要满足合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先采用地下停车方式。动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或减少相互交叉干扰。 道路规划应考虑双车道路面宽度不应小于6m；单车道路面宽度不应小于2.5m；通向各单元门前的小路，一般宽度为3.0m。当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设不小于12m×12m的回车场地。道路标高、坡度适当且排水设施完善，利于积水。 七、智能安防工程 查看智能安防建标情况，要求具有以下系统： 1、联网型可视或非可视楼宇对讲系统（要求能够在小区大门口和监控室与小区内任何一个住户通话，且住户能够在家中通过对讲分机呼叫并与监控中心通话）； 2、家庭报警系统（要求每户至少配置一个红外探测器、一个防撬门磁、三个紧急求助按钮）； 3、闭路电视监控系统及周界红外线防范系统（在方案设计阶段一定进行参与，结合小区实际情况满足小区后期管理需要，做到无盲区监控，周界围墙防范无漏洞）； 4、小区车辆管理系统（要求车辆出入口必须安装车辆管理系统，做到自动刷卡管理，如有多套车辆管理系统，要求进行联网）； 5、电子巡更系统（要求必须设计，方便后期对巡逻队员进行管理）； 6、监控室（要求位置设计合理，不允许设在地下室等潮湿、不通风位置；面积大小应考虑多期开发时整体需要）。 八、垃圾中转站 小区周围如无市政垃圾中转站，则小区内应建立小型压缩式垃圾收集转运站，提高机械化程度和处理效率，方便管理。垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业，既不影响居民生活，又不影响小区