商业房地产开发新新的前期调研.pdfVIP

商业房地产开发的前期调研 目 录 一、经济环境的分析和生活结构研究2 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查3 三、商业发展规划和政策研究4 四、区域零售业结构的市场调查与分析6 五、典型性调查与研究6 六、未来商业地产的供应量分析7 七、消费者消费行为的调查与研究8 1. 人口结构 8 2. 家庭户数构成 9 3. 收入水平 9 4. 消费水平 9 5. 购买行为 9 6. 交通和出行方式 10 八、立地条件研究10 1. 道路类别 10 2. 顾客是否容易达到商业区 11 3. 周边环境和目前的商业设施 11 4. 商业的能见度和日照情况 11 九、商圈的确定和研究12 1. 商圈的概念及分析目的 12 2. 商圈的构成及顾客来源 12 3. 商圈的设定 13 4. 确定商圈的方法 13 商业房地产开发前期应该调查什么（上） 房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场 供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项 目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地 产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的 不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市 场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验 证或者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、 区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售 市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、 消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以 下几方面内容，希望和大家一起探讨。 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业 房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响 大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因 此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研 究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分 析。 ◆ 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水 平、消费水平等 ◆ GDP 发展状况及产业结构情况 ◆ 全社会消费品零售总额 ◆ 全市商业增加值 ◆ 城乡居民的人均可支配收入 ◆ 城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续 3-5 年的分析， 基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴 和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统 商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存 在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活 动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形 成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： ◆ 公共设施状况 ◆ 交通体系状况 ◆ 道路状况、通行量 ◆ 城市性质与功能特点 ◆ 各项城市的机能 ◆ 城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结 构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环 境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密 布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对 于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市 发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及 商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。 以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映 问题的角度不同，一般的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目 的性，如果不知道目的是为什么，这样得到的调查