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房地产经济学一、房地产1、房地产的概念 房地产概念是房地产经济学最基本的经济范畴，科学地阐述其涵义和特征，是房地产经济学研究的出发点。所谓房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。这个定义包括三层涵义： 一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。 二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。 page归纳起来，经济学意义上的房地产既是房产和地产的结合体，又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权到关系的总和。 广义的房地产既包括城市房地产，又包括农村房地产，本课介绍的主要是城市中的房地产。 page 概念的差异 房地产：全国范围内的存量建筑物、用于建造这些建筑物的土地和其他所有的空置土地（W.C.Wheaton）。美国法律规定：不动产为土地和土地上的所有自然实体（树木、矿藏等）及附着在土地上的人工实体部分（建筑物、土地改良物等）。永久性的建筑附着物（水电气暖通信等管道设施）及室内电梯等设施也是不动产的部分。因此，美国不动产：土地及上部的永久性建筑物及基础设施和诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利和利益。 Dannis J. Mckenzie认为房地产指土地及附着在土地上或附属于土地以及法律规定不可移动的所有建筑物。page台湾地区更倾向于“不动产”的说法。台湾不动产概念：定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物及树木等统称为改良物。用“房地产”时，比不动产少“树木”。中国香港喜欢用“地产”。房地产和不动产在中国大陆可以通用， 指土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物及其衍生的所有权利关系。即：房地产=土地+定着物（ 改良物（公共设施+建筑物）+定着物）。 大陆房地产有三种形式：单纯的地产、单纯房产、房地产page还有一些观点【教材2-3】房屋财产与土地财产的总称。房屋与土地经济关系上的体现。房屋与土地是物质形态，房产与地产是商品形式的价格。房屋财产与土地财产的有机结合，是房屋土地有机综合体在社会经济方面的商品体现。page土地、地产、房地产及不动产之间的关系：page物业：单元性地产。如一工厂楼宇、一农庄、一住宅单位。我国内地：物业是已经建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场所。其中各类建筑物可以是建筑群，住宅小区、工业小区，一幢楼、宾馆、商厦、高尔夫球场。或者一个单元房等等。国家建设部：己建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备设施和场地。 物业指具体房产、地产、房地产； 房地产：一个地区、国家所有房地产。但也可以指某具体房地产。page2房地产的构成和类型 2.1构成及细分 包括建筑地块、房屋建筑、配套设施。2.1.1建筑地块 建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地，这是房地产经济运行的基础。作为建筑用地的城市土地按照产业主要包括以下几类：（1）工业用地。即工业建设及其经营活动所必须使用的土地，如工业厂房及附属设施等用地。（2）商业用地。即从事商业服务和经营活动所必须使用的土地，如建设商铺及附属设施用地。（3）住宅用地。为满足城市居民居住需要建设住宅和营造配套设施及生态环境等所需的生地。 (4)仓库用地。即建设各类仓库所需的土地。 (5)道路交通用地。包括建设道路、桥梁等所需土地。（6）市政建设工程用地。即城市公共性的基础设施建设用地。供水排水、供热等（7）公共绿化用地。包括为改善城市生态环境所需的绿地建设、公园等用地。 (8）教育、文化、体育、卫生等用地。包括建设学校、文化娱乐场所、体育场馆、医院等所需使用的土地。（9）港口建设用地。包括沿江沿海港口、飞机场、车站等建设用地。 (10)办公用地。包括政府机关、工商企业以及其他各部门的办公场所建设所需的土地。（11）军事用地。即为保卫国家安全所需的军事设施及驻军营房建设所需使用的土地， (12)其他用地。 page按照开发程度的土地类型： 生地 毛地 熟地page建筑地块在房地产中具有重要的社会经济职能：首先：建筑地块是房地产的物质载体和基础性条件其次：建筑地块是城市建筑和城市经营的重要物质基础再次：建筑地块也是城市规划的主要内容 page2.1.2房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。 建筑物：是地基的上层建筑。而地基则是建筑物的基础载体。房屋建筑物是房地产经济活动的最终产品，它是房地产经营的主要对象。 房屋建筑物组成：由房屋建筑地基、房屋建筑材料、房屋内部设备、房屋外部环境四个物质要素组成。 page房屋建筑物种类按用途划分： （1）住宅用房。 (2）生产用房。 （3) 营业用房。 （4)