谈房屋租赁登记的效力及其立法完善-上海师范大学学报.pdfVIP

维普资讯 20132年 3月 上海师范大学学报 (社会科学版) Mat．．．2002 第 31卷第 2期 JournalofShanghaiTeachersUniversity(SocialScience) Vo131，No 2 中国分类号 ：DF38 文献标识码 ：A 文章编号 2002)020044(05) 谈房屋租赁登记的效力及其立法完善 罗大钧 (华侨大学 法律系，泉州 362011) 摘 要： 长期 以来，对未经登记的房屋租赁合 同效力在认识上颇有分歧，轻率认定 该娄合 同无效，于法无据 ，于理不通 ，于房屋租赁业发展不利。从理论与实际的结合来分 析，以确认其具有法律效力、但不能对抗善意第三人为宜。 关键词： 房屋租赁；登记；效力；第三人 现实生活中，虽然房屋租赁台同的数量逐 法中，不管是从立法 目的，立法原则 ，立法意 图 年扩大，而履行登记备案者则寥寥可数，这就产 以及立法 内容都未把登记作为台同的生效条 生了未经登记的房屋租赁合同的效力认定问 件 ，这显然包括房屋租赁合同在 内。 题。对此 ，人们亦多有不 同的认识 。有人主张 有关房屋租赁的具体民事法规，特别是 《城 该类台同无效 ，但无法摆脱现实与法律的剧烈 市房地产管理法 》(以下简称 《管理法》)和 《城市 摩擦 。有人主张该类 台同有效 ，则又与有关 的 房屋租赁管理办法》(以下简称 《管理办法 》)，对 法律规定存在抵触 孰是孰非，出路何在?本 于城市房屋租赁作 了更为具体的规定。然而仔 文主张 ，对未经登记的房屋租赁台同不宜强行 细查 阅、分析该法规 ，并未见有任何因未经登记 规定其无效 ，而以承认合 同效力、但不得对抗第 而认定房屋租赁合同无效的规定 只是规定未 三人为宜 。 登记申报 、领取 《房屋租赁证 》者 ，要被责令补办 一 、 未经登记的房屋租赁合同并非无效 手续和处 以罚款，凭此不能推断未经登记 的房 (一)从立法上看 ，相关立法并未规定：未经 屋租赁合同无效。虽然 《办法》第 32条第 3博 登记的房屋租赁合同无效 士学位有无效 的规定 ：未征得 出租人 同意和未 我国民事法规 的基本法—— 《中华人民共 办理登记备案，擅 自转租房屋的，其租赁行为无 和国民法通则》(以下简称 《民法通则》)和 《中华 效 。但第一 ，这里谈 的是转租问题 ，而不是初始 人民共和国合同法》(以下简称 合《同法》)对民 的房屋租赁问题；第二，即使是转租 ，这里也把 事合同的(包括房屋租赁合同)订立、履行、效 未经出租人 同意和未办理登记作为共 同条件 ， 力、违约责任都有明确的规定，但均未规定未经 而不是规定仅未办理登记即可认定转租合同无 登记的台同无效。在 《合同法》第 13章 “租赁合 效；第三，新的 《台同法》对于此种情况作了修 同”一章的25项条文 中，未见任何关于未登记 改，赋予出租人撤销权 ，也就是说 ，未经 出租人 而致合同无效 的规定。可见 ，在我 国民事基本 同意而转租 的租赁台同效力待定 ，并非当然无 收稿 日期 作者简介 ：罗大钧 (1946 )，男，黑龙江阿城人 ，华侨大学法律系副教授 ，主要从事 民法、经济法教学和研究 44 维普资讯 大钩 诚房屋租赁登记的效力及其立沽完善 效 。由此可见，