小产权房发生纠纷应当如何处理法官为您详解附裁判案例.docVIP

小产权房发生纠纷应当如何处理？法官为您详解！（附裁判案例） 提升法律人人生境界，提高法律人业务水平。本订阅号运营人李耀辉律师，又缘于康德气势磅礴的名言，璀璨星穹之于夜空，犹如崇高的道德法则之于世俗，格外耀眼辉煌。于是乎，就有了“法耀星空”的横空出世。转自：公正烟台 山东省烟台市中级人民法院 徐怀育非集体经济组织成员购买集体土地上的房屋后将房屋让渡给其儿子居住使用，非集体经济组织成员的第三人与房屋购买人之子之间的房屋买卖合同被撤销后，购买者要求第三人返还房屋应如何处理？ 上诉人（原审被告）：唐某艳被上诉人（原审原告）：安某敏、王某凤裁判摘要非集体经济组织成员购买农村集体土地的房屋，并将该房屋的使用权让渡给其儿子，第三人基于与使用权人之间的买卖行为，占有该房屋，第三人虽非集体组织成员，但购房者无权直接要求合法占有人返还房屋。简要案情安某敏与王某凤系夫妻关系，二人于2001年12月5日，以4万元的价格购买了位于烟台市牟平区一套房屋，该房屋土地系集体土地，安某敏与王某凤非该集体组织成员。该房屋购买后一直由安某敏与王某凤的儿子安某林居住使用，2011年4月1日，安某林及其妻曲某经中间人崔某玲介绍与唐某艳签订《房产买卖合同》。唐某艳以22万元购买该房屋，唐某艳付清了房款并于2011年4月搬入该房屋居住。后安某敏与王某凤以安某林将房屋卖给唐某艳不知情诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。该案的一、二审法院均以安某林对房屋没有合法处分权，唐某艳不属于董家疃村集体组织成员购买农村集体土地之上的房屋违反法律规定为由确认了双方之间房屋买卖协议无效。后安某敏与王某凤起诉本案要求确认房屋所有权归其所有，并要求唐某艳返还房屋。审判情况一审法院以安某敏与王某凤虽购买房屋属实，但不属于董家疃村集体组织成员，不享有房屋所有权，对二人要求确认房屋归其所有的请求未予支持。以唐某艳与安某林之间的房屋买卖合同被业已生效的民事判决确认无效，房屋系安某敏与王某凤出资购买，虽不享所有权，但享有居住权益，唐某艳现居住在该房屋侵犯了二人的合法权益，判决唐某艳返还房屋。唐某艳不服一审判决提起上诉。二审法院以安某敏与王某凤不是董家疃村集体组织成员对该房屋没有所有权，二人购买房屋后没有在此居住，将房屋的使用权让渡给其儿子安某林，安某林长期在该房屋居住占有，唐某艳基于实际占有人安某林的处分行为并支付合理价款对涉案房屋取得了占有权。安某敏与王某凤要求唐某艳返还房屋于法无据，驳回了安某敏与王某凤的诉讼请求。案件评析1、本集体经济组织以外人员买卖集体土地上房屋的合同以无效为原则以有效为例外。 我国实行房地一体主义立法模式，对集体土地上的房屋买卖的法律和政策调整主要通过对土地的调整体现。集体建设用地上建造的房屋如果销售给城镇居民，则房屋占用范围内的集体建设用地使用权也一并转让给了城镇居民。虽然房屋所有权人对自己的房屋拥有完全产权，但是出卖房屋就变相处分了集体建设用地使用权。《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》对此也作出了相同规定。《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于集体建设用地使用权的转让受到限制，出卖房屋也就受到限制。山东省高级人民法院下发的《2005全省民事审判工作座谈会纪要》规定，农村私有房屋买卖合同的效力应认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。《2008年全省民事审判工作座谈会议纪要》规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同无效，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。集体土地上的房屋买卖包括农民自有房屋即农村宅基地房屋买卖、集体土地上作为商品房出售的小产权房买卖等。本集体经济组织以外人员分为其他集体经济组织成员和城镇居民两种情况，这两种情况虽买卖主体不同，但合同法律效力并无差异。由于农村宅基地具有较强的福利和保障性质，且是本集体组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的合同无效。对于城镇居民买卖建立于集体土地之上的宅基地使用权的问题，《物权法》没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土