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商品房住户满意度影响因素研究 ???? 一、住户满意理论的相关研究 对住户满意理论的研究始于城市人居环境和生活满意状态等的研究。吴良镛认为人居环境顾名思义就是人类居住生活的地方，是与人类生存活动密切相关的地表空间，它是人类在大自然中赖以生存的基地，是人类利用自然、改造自然的主要场所。住户满意度是人居环境中研究最多的课题之一，它的概念是一个复杂的认知体系，学者们以顾客满意理论为基础进行了多角度的探讨。根据对已有文献的研究，本文将住户满意度定义为住户在使用住宅产品和感受相关服务后对目前住宅的总体状况所做出的评价。 住户满意度的影响因素是对住户满意状况进行评价和测量的基础，迄今为止的研究结果表明，住户满意度受到多种因素的影响。美国学者Morris＆winter在研究家庭调整住房行为的原因时，认为住房空间的大小、住房质量、周边环境、家庭结构和房屋所有权是影响住户满意度的重要因素。区位特征、文化氛围、物业管理和邻里关系等也被国外学者认为是影响住户满意度的重要因素。 我国学者对住户满意度影响因素的研究多采用构建测评模型进而实证分析的模式。吴硕贤等对杭州、厦门、南京和温州等市居民进行生活环境质量调查时，选取生态环境、生活环境、居住环境、服务环境和景观环境作为影响居住区环境的因子，利用多元统计分析研究表明居住环境质量总体感受更多地受可视环境因素的支配。李王鸣等建立了城市人居环境的指标评价体系，选取住宅、邻里、社区绿化、社区空间、社区服务、风景名胜保护、生态环境和应急服务能力等8个因子作为一级评价指标，并以杭州市为例进行了城市人居环境评价的实证研究。陈浮等对南京市人居环境与满意度进行研究时，从安全、舒适、和谐、方便等原则出发，选择建筑质量、环境安全、景观规划、公共服务和社区文化环境等5个准则，房型设计等56个因素作为调查与评价的因子，建立了城市人居环境满意度评估的基本框架，结果显示景观规划的重要性程度最高，而房型设计在56个评价指标中重要程度最高。还有学者将价格因素视为影响住户满意度的重要因素之一，章恒全、詹绍芬以南京市为例研究表明房价是消费群体首先关注的因素。 综合以上研究可以发现，在影响住户满意的因素中建筑质量、设计因素、环境因素、物业管理和配套设施等是学者们研究的焦点，而住户的个体特征和价格因素等逐渐出现在学者们的研究体系中，体现着越来越重要的作用。 二、研究的基本假设 本文基于国内外学者对住户满意理论的研究，拟选择建筑质量、户型规划、环境因素、物业服务、配套设施和价格因素等作为影响住户满意度的因素，并提出以下基本假设： (一)建筑质量对住户满意度有显著影响 建筑质量一般包括墙体和门窗的质量、住宅的防渗和防潮状况以及水、煤气管道的质量等影响居住耐久性的问题，也包括住房的隔音、隔热和保暖状况等影响居住舒适性的指标。一般认为建筑质量是影响住户满意度的重要因素。 (二)户型规划对住户满意度有显著影响 户型规划是指每户住宅使用面积的安排和使用功能的划分。户型规划的评价指标包括影响经济性住房总面积方面的问题，也包括影响居住舒适性的户型结构、日照和采光条件、通风条件以及厨卫布局等因子。 (三)环境因素对住户满意度有显著影响 综合环境是住宅周围环境因素的总称，其中包括住宅区的生态环境、交通环境和人文环境等。具体的测评指标有住宅区的自然景观、环境绿化、空气质量和噪音污染、社区文化娱乐活动和小区的区位条件等。 (四)物业服务对住户满意度有显著影响 物业服务测评的内容包括以下几个方面：1.从经济性角度出发，要考虑物业服务费用的收取标准。2.从安全性角度出发，要考量物业管理的实际效果对住户的影响，这包括住宅区的治安状况、车辆管理、对公共设施的维修和对公共卫生的维护等。3.从物业服务人员的接近性角度出发，需考虑服务人员的形象和处理投诉情况的影响。 (五)配套设施对住户满意度有显著影响 配套设施又称公共服务设施，是居民在社区内接触最为频繁、关系最为密切的各项因素的总称。配套设施主要包括社区周围的公共交通设施、医疗设施、教育设施和生活服务设施等。 (六)价格因素对住户满意度有显著影响 由于国内主要城市房价的飞速上涨，商品房的价格引起人们的广泛关注，价格因素对住户满意度的影响越来越明显。价格因素主要包括住房的单位价格和性价比等方面。 另外我们选择性别、年龄、家庭年收入、受教育程度、居住年限和居住区域等变量进行基本的人口统计因素分析。 三、住户满意度影响因素实证分析 通过对文献的整理，综合学者们对住户满意度影响因素的相关研究，并结合本研究的假设，拟定问卷的问题，本研究评价的指标体系如表l所示。在问卷选项上本研究采用李克特式(Likert-type)五点量表方式实施，由受试者在“非常不满意、不满意、一般满意、比较满意和非常满意”五