物业管理法规PPT课件.ppt

业委会败诉 谁拿钱赔偿 2004年8月，甲物业与某业委会签订了服务合同，约定委托管理期限5年。2008年1月8日，因认为物业服务有问题，业主委员会带领自行聘用的30名保安员和新聘物业人员进入小区，向甲物业宣布更换物业，并派新保安进驻原保安宿舍。在接管过程中造成甲物业部分财物损失。甲物业以此为由起诉业主委员会和新物业，并索赔1．5万余元。 业主委员会认为，佳顺物业的服务与合同规定严重不符，已有2／3业主同意解聘该物业。并以此请求法院驳回佳顺物业的起诉。 分析： 1、业委会的做法是否正确？ 2、如果被判赔偿损失，谁是赔偿损失的义务主体？是业委会还是业主？ 3、案件执行的可行性？ 业主违反管理公约被判败诉案例 　 2002年9月，余某一家购买了上海四方新城内一处全装修的高档住宅，当时购房时就签署了上海市商品房合同附件《房屋管理公约》。该管理公约后在该小区首次业主代表大会通过生效，其中有规定“不得改变屋苑任何部分的外貌……也不得堵塞任何窗户和封闭阳台……” 　　2009年3月，余某一家在装修时将空调外机移到阳台外墙的公共结构并在阳台上加装窗户。物业公司多次交涉，均未果。为此，该小区业主委员会根据《上海市居住物业管理条例》和小区管理公约的规定，于6月18日向法院起诉。　　余某一家辩称，在被起诉前根本不知道小区公约的内容，特别是原空调外机的安装不合理，才把空调外机做了移位处理。强调该小区内其他业主也有类似空调外机移位情况，得到了小区业主委员会的认可。何况，自己在阳台上安装的是无框玻璃，不影响房屋外貌，不同意拆除。　　法院认为，余某一家在购房时，签字承诺遵守第一期的管理公约。原空调外机，同意安装在住房阳台内，余某在明知的情况下仍与房产开发商签订了购房合同，应视作接受空调外机安装位置会给业主使用阳台带来不便的事实。现在余某一家又擅自把空调外机移到阳台外墙的公共结构并在阳台上加装窗户，违反了《上海市居住物业管理条例》和小区管理公约，破坏了房屋外貌，损害了其他业主的利益，法院一审判决，余某一家在10日内拆除阳台外墙上的空调外机和阳台上加装的窗户。 物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙 一般来说业主办理入住手续的程序为：业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。 如果有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约，在这种情况下，有些物业管理公司能否采取不给钥匙？ XX小区一业主违背了与物业签定的协议以及管理规约，在屋顶安装了太阳能热水器。物业公司督促其整改无效后擅自拆除了太阳能热水器。 为此，业主一纸诉讼将其告上法庭，要求物业公司返还热水器，赔偿损坏的配件并安装回原位且保证其使用正常，赔偿拆除热水器时滴漏的200升水的损失，赔偿拆除热水器后家中5人的洗浴费用，赔偿精神损失费1万元等！然而官司了结没多久，自认“吃亏”的业主再次爽约安装了太阳能热水器，物业再上法庭起诉该业主。 分析： 1、物业公司拆除热水器的行为是否正确？ 2、业主要求赔偿的主张是否正确？能否得到支持？ 习题——填空题 业主委员会应当自选举产生之日起 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、 备案 。 根据国务院《物业管理条例》的规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 业主委员会每届任期为 至 年。业主委员会任期届满 前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 习题——判断题 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求仲裁机构或者人民法院予以撤销。 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域可以成立两个业主大会。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。 业主大会的决定对、物业管理公司和开发商都有约束力。 经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 习题——选择题 业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内 A.向所在居民委员会备案 B.向物业所在地区、县级工