物业法律法规课件PPT课件.ppt

THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 《物业管理条例》的主要内容 1.物业管理的定义 第二条 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 春兰花园始建于1995年，至今已经入住近1000户，发展商直接将物业管理权交给了广信物业管理公司，但是广信物业长期以来并没有和春兰花园的业主委员会签定合同，双方的权利义务均没有约定。 整个小区几乎没有醒目的标识，所有的垃圾全部是露天放置，在小区的中心地带则是一片长达一年半没有清理的废墟，许多地方五、六年来干脆没有绿化。与此相对的是长期以来，广信物业管理公司几乎一直收取物业费，却没有按时公布物业费的使用帐目。 案例1：广州某小区用法律赶走物业公司 首先应当明确，合法成立的业主委员会具有选聘物业管理公司的权利。业主委员会通过法律途径维护权益，完全是合理合法的。物业管理进入市场以后，是通过公开的招、投标选聘物业公司。选聘以后，可以通过物业管理的委托合同来规范它们的行为以及双方之间应尽的义务和责任。如果以后谁违反了合约，它就属于违约，就要负违约责任。 第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 2.1 业主的权利 第六条： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 2.2 业主的义务 第七条： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 2.3 业主委员会 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。 成立业委会的条件：物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会： （一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； （二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。 　 　 《物业管理条例》明确规定了业主委员会的权利和义务。 2.4 业主委员会 下列事项由业主共同决定： 　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改管理规约； 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业； 　　（五）筹集和使用专项维修资金； 　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 3.前期物业管理 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 4.物业管理服务 物业服务支出构成一般包括以下部分：　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；　　2、物业共用部位、共用设施