课件：中国物业管理的几大误区及对策舒可心.ppt

反映到管理模式上为“包干制” 服务结果 24小时保安 治安事故率不高于1% 完好率98% 绿化率90% …… 业主方无权监督 发现违约也无法获得赔偿 最终导致用欠费“解决”个体怨气 逐步取消“包干制”推行“酬金制” 服务结果承诺 24小时保安 治安事故率不高于1% 完好率98% 绿化率90% …… 剩余（利润） 服务过程承诺 N个岗位*4.2人*人工成本 购买商业保险 设备维护周期*每次维护费用 绿化工作人工成本+物料成本 …… 酬金 服务结果承诺转为过程承诺 市场公开采购人力资源、专项服务 根据收费总额、区分轻重缓急安排过程 * * 关于公共责任保险 公众责任保险或停车场责任保险解决高空坠物损毁车辆纠纷。 某项目物业公司职工在维修暖气时跑水，业主家获公众责任险保费人民币27,600元，业主满意。 * * 管理花费和利润？？ 管理、服务活动？？ 企业账户 传统的物业管理模式 （包干制） * * 聘用/酬金 管理花费 经理签发支票 管理、服务活动 归集 银行信托账户 管理人：职业经理（法）人 理想的物业管理模式 （酬金制） * * 聘用/酬金 管理花费 经理签发支票 管理、服务活动 归集 银行信托账户 管理人：职业经理（法）人 “妥协”的物业管理模式 （酬金制） 企业专门账户 对管理过程承诺的优点 过程是否完成极其容易核查 过程完成即费用支出，并不对结果承担责任 结果的风险通过商业保险解决 市场采购 双方透明，建立互信 换供应商，但不换物业服务企业（经理人） * * 误区四视业主委员会为业主组织而忽略了业主大会—— 导致小集团博弈而损失了业主利益 —— 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 政府建立业主共同事务表决公共平台 防止业委会操纵业主大会会议 防止少数人滥用权利 在遇到表决纠纷时容易裁定 业主委员会越来越成为执行、服务机构而非权力机构 * * 误区五“业主自治”与“业主自管” 物业管理权，是业主的物业管理权 业主自己管理（Self-managing） 委托物业服务企业管理（Manage be entrusted by Owner） 都是业主自主治理（Self-governing）即业主自治。 自管的优点 信任 自管的缺点（但为什么业主们宁肯冒这个风险和麻烦？） 不专业 不职业（公益） 财务风险 管理责任风险 最终结果：可信任的、专业化、市场化的物业管理 聘请企业或职业经理人 * * 对业主大会进行民事主体资格（法人）登记对物业管理领域的影响 特别关注： 彻底理顺中国物业管理关系 业主大会可以成为共有土地、物业的受让人（登记） 业主大会开立帐户 业主大会直接聘请项目服务企业（或职业经理人） 业委会与其的关系 董事会总经理 集体决策的总经理总干事 物业管理职业经理人事务所的建立 前提： 物业服务产品集成化和市场化程度足够高，几乎都可以在市场上采购得到 业主组织成员意识明确，主动交费比例高 困境：中国业主大会成员众多 区分所有权建筑及建筑区域（小区） 台北市 香港 北京 平均户数 63 260 1000以上 管理费（折合每平方米人民币） 4.00 12.00 1.50 住户自行管理 10% 16% 极少 直接聘请管理员 44% 55% 极少 委托管理公司 46% 29% 绝大部分 政府房改房 - - 原产权单位代管 调查样本 267 676 估计 注：台北、香港数据来自叶毅明《组织性基层架构——洛杉矶经验的启示》（第三节上海市业主委员会年会会刊） 物业服务企业的挑战和发展趋势 以“关系”为主导，向以诚信和管理理念、技术为主导的市场化发展 职业经理人（物业管理师）将独立执业 物业服务企业细分 专业、集成服务商（水、强弱电、气、暖、安保、绿化、清洁、消杀、财务、设备、消防、避雷……） 物业管理师事务所 资产受托管理机构 租赁、二手房交易 * * 脚踏实地：先赚眼前的钱；展望未来：准备以后挣钱；与时俱进：立于不败之地！ * * 感谢 Mobil:133-111-36752; QQ:1213264 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 * * * 可编辑 可编辑 * * 中国物业管理的几大误区及对策 舒可心 介绍北京市在物业管理立法方面的理念、制度创新 及物业管理领域的发展趋势 1999- 开始研究中国房地产和相关问题。参与业主活动 20