第三章——物业管理市场1.pptVIP

《物业管理》主编 王建廷教学课件 主讲人：李程 第三章 物业管理市场 第一节 物业管理市场概述 一、市场概述 （一）市场的含义 从经济学角度看，市场是一个商品经济的范畴，是商品内在矛盾的集中表现，是一种供求关系。是商品交换关系的总和，是通过交换反映出来的一种人与人之间的经济关系。 1.市场是建立在社会分工和商品生产基础上的一种交换关系。 2.现实市场的形成要有若干基本条件。包括： ①消费者(用户)一方的需求或欲望的存在，并拥有可支配的交换资源； ②存在由另一方提供的能够满足消费者(用户)需求的产品或服务； ③要有促成交换双方达成交易的各种条件，如双方接受的价格、时间、空间、信息和服务方式等。 3.市场的发展是一个由消费者(买方)决定，而由生产者(卖方)推动的动态过程。在组成市场的双方中，买方需求是决定性的。 （二）市场的基本特征 市场是一种交换关系，它一般具备以下几个特征： 1.市场是一种保护个人或单位合法财产的法律制度。 2.市场也是企业从事生产经营活动的基础。 3.市场经济的运行主要是由价格机制来调节。 4.通过市场竞争可以增进个人的经济福利。 5.一个健全、有序的市场经济必须具有有限的政府干预等。 （三）构成市场的基本要素 构成市场的要素主要包括：市场主体、市场客体、市场环境等三个方面。 （一） 物业管理市场的概念及含义 1.物业管理市场概念 所谓物业管理市场，是指围绕出售和购买以物业为对象的管理服务而进行的各种交易活动的总和，是进行物业管理服务买卖的载体。 2.物业管理市场的含义 （1）物业管理服务是一种商品，具有价值和使用价值 商品可以分为有形商品和无形商品，物业管理就属于无形商品。从供给者的角度看，完成物业管理服务需要投入劳动和其他一些要素，这些要素的投入必定需要一定费用，从而使物业管理服务具有了价值。从消费者角度来看，物业管理服务能够给他们带来一定的效用，所以它就具有了使用价值。 （2）物业管理服务成为商品是物业管理市场形成的前提 随着人们生活水平的提高，家庭和社会都有了对物业管理服务的需求，在这种情况下，物业管理作为一种特殊的商品逐渐受到人们的关注。人们可以在市场上自由买卖物业管理服务这种商品，进而物业管理市场形成并发展起来。 （3）物业管理市场是所有关于物业管理服务交易活动的总和 物业管理市场要正常运行，一方面，要求在这个市场上流通的商品是全方位的物业管理服务的总和，即包括房屋维修服务、保安服务、保洁服务、绿化服务等；另一方面，供求双方无论怎样进行交易，其交易的客体都必须与物业管理服务有关。脱离了物业管理服务，也就无所谓物业管理市场了。 案例分析 2009年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。出事当天，租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人只好在各楼层寻找，找到大厦的4层时，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企业检查了电梯，发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急于使用电梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称，他们从2005年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份物业管理单位关于电梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢?李家诉至法院，要求物业管理企业赔偿。请问：物业管理企业是否应承担赔偿责任，为什么? 答案要点： 1．物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责任。 2．物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等共用设备安全运行的法定义务，从案情看，物业管理企业的行为存在严重过错，应承担损害赔偿的民事责任。具体表现在： ①物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯的注意事项，没有履行必要的告知义务，存在明显的过错。 ②物业管理企业未能及时检查、排除电梯故障，导致电梯楼层显示装置不能正常显示，乘客无法判明电梯所在位置。因此，物业管理企业也存在明显过错，应承担损害赔偿的主要责任。 3．李弟本身也有一定的过错，作为有民事行为能力的成年人，他应当预见到电梯坏了，继续乘电梯有危险，但却疏忽大意，产生严重后果，应承担次要责任。 第二节 物业管理市场的运行机制 一、市场机制概述 （一）市场主体的涵义 市场机制是价值规律外