某市房地产市场分析暨项目可行性研判报告.ppt

新郑市房地产市场分析暨 项目可行性研判报告 博蓝地产 2017年8月 谨呈：河南星海置业 第一部分：全国房地产市场宏观分析 2017年上半年，各地房地产调控政策频繁出台，地方差异渐趋明显，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融监管，着力抑制投资投机性需求。很多一、二线城市为了抑制房价的上涨，开启了增加土地供应的政策。 2017年6月，随着一、二线城市供地力度的加强，全国土地市场成交规模出现明显回升，一二线城市土拍规模大幅攀升。重点城市纷纷表态三至五年内增加土地供应。 2017年6月，全国300城经营性用地供应建筑面积4555万平方米，环比下跌7%，同比微降3%，供应量环比虽然有小幅回落，但是仍处于2017年以来较高位水平，土地供应还处于放量状态；分城市能级来看，一线城市土地供应持续放量，本月供应51幅土地，环比上涨了10个百分点；二线城市本月供应土地建筑面积3089万平方米，环比小幅下降6%，与上月基本持平；三四线城市环比供应下跌39%。 土地成交方面，6月300城经营性用地成交443幅，同、环比分别大涨48%和79%；成交建筑面积4747万平方米，环比大涨131%，同比也有63%的涨幅。在连续多月走低后，6月份土地成交规模大幅回升，主要原因在于5月份土地供应上涨，带动6月成交回升。从溢价率指标来看，一线城市本月出让多宗重点地块，平均溢价率有所回升，但二、三线城市平均溢价率却出现了回落，这一方面是由于远郊地块占比较高，但更重要的还是因为竞拍者对未来的预期发生了转变，在长效调控机制日趋完善、重点城市三五年内土地供应持续增加、限购限贷限售限价等政策短期内不会退出的情况下，越来越多的企业开始担忧价格滞涨、市场供求关系是否会出现反转，因此在拿地方面也开始更趋于谨慎。 从本月整体市场回温明显，一二线城市成交面积、金额均有显著上涨，二线城市成交面积较上月环比涨幅最大，各能级城市的成交面积同比均有提升。一线城市成交建筑面积271万平方米，同、环比分别上涨62%和70%，二线城市成交建面3258万平方米，同比上涨473%，环比大涨238%，三四线城市本月成交建筑面积1218万平方米，环比上涨30%，在各能级中环比涨幅最低，同比上升131%。 　全国土地数据表 2017年6月全国城市经营性土地指标列表（单位：万平方米，亿元，元/平方米） 7月，房地产市场尽显淡季特征，一方面，预售证审批趋严，企业新推案态度趋于谨慎，供应量同、环比双降；另一方面，受制于供应持续偏紧，叠加热点城市限制网签，成交量全线回落，济南、长沙更是创近年来单月新低。成交持续低迷，多数城市消化周期升至高位，3成城市消化周期超过12个月。与此同时，土地市场依然维持量跌价涨的格局，三四线城市土地高溢价、高单价成交成为常态。 7月29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比双降，分别减少9%和19%。各线城市供应量明显回落，一线城市下滑尤为迅速，环比下降36%，同比下降50%。北京降至12万平方米，仅次于2月份，为年内第二低点，环比跌幅多达65%。广州高位回落，同、环比跌幅都在40%以上。二三线城市供应量呈两极分化之势，环比下降18%，同比下降4%。多数城市供应量环比明显回落，长春、苏州等市环比腰斩，无锡更是创年内新低，同、环比跌幅接近80%。反观海口、郑州、沈阳等市供应量逆市上行，郑州、沈阳两市更是刷新年内新高，说明当地房地产市场已经没有淡季、旺季之分，即使在传统的营销淡季，企业也在积极出货，加紧抢收业绩。 供应：多数城市新增供应显著回落，一线城市同环比皆锐减超30% 成交：受制于供应与政策持续偏紧，成交环比继续跌15% 7月29个重点城市成交量高位回落，环比下降15%，同比下降33%。线城市成交量全线回落，同、环比跌幅渐有加速的趋势。一线城市环比下跌22%，同比减少60%。环比来看，北京、广州成交量连续两月回落，并创造年内新低，环比跌幅都在35%附近。上海、深圳成交环比分别降1%和26%，但仍处年内较高水平，较2017年月均成交量分别增长14%和10%。同比来看，上海、广州同比跌幅超40%，北京更是大跌84%。二三线城市环比下降14%，同比减少28%。 各城市成交表现持续分化，可以简单概括为以下几点：其一，武汉、重庆和杭州成交量仍处高位，上月底杭州房管局放开网签，成交量连续两月维持在较高水平，部分高价盘集中备案，房价已逼近2.5万/平方米。其二，海口、福州在供应明显放量的助推下，成交量小幅回升，环比涨幅超10%。其三，受制于供应萎靡不振，天津、东莞等市成交量同、环比双降，合肥更是连续数月维持在20万平方米左右，市场热度较去年同期相差甚远。其四，济南、长沙成交陷入冰点，成交量创近年来单月新低，市场热度明显降温。 库存