上海办公楼振华重工大厦租赁经营策划方案概要.docVIP

上海办公楼 振华港机研发大楼租赁经营策划方案 2012-03-20  振华港机研发大楼租赁推广方案目录 第一部分：写字楼市场及东方路商圈区域市场分析 1 （一） 区域特征 1 （二） 区域客户构成 1 （三） 区域竞争 1 （四） 区域内已投入使用的典型项目 1 第二部分：项目租赁实施细则 2 (一 目标客户定位 2 (二 租赁策略及价格定位 2 1 租赁策略 2 2 价格定位分析 3 (三 项目租赁预计进程 4 (四 租赁期限的确定 4 (五 付款方式 4 (六 招租模式 4 1 不同类型写字楼的招租模式 4 2 振华港机研发大楼招租模式 6 (七 项目租赁执行方案 7 1 客户登记文件及制度 7 2 当日客户登记表 7 3 各类来源渠道（代理、直客、媒体、挖掘、其它）客户数量、面积及其比例表 7 4 代理机构表现状况表 8 (八 市场推广策略 8 1 推广原则 8 2 项目包装及推广资料（或工具） 8 3 推广渠道-效用分析 9 4 推广计划 9 第三部分：项目租赁经营收入预测 10  第一部分：写字楼市场及东方路商圈区域市场分析 （二） 区域特征 项目地处北靠近内环的东方路世博商圈，临近六号线临沂新村站2号口。周边公交众多，高架便捷，北眺陆家嘴金融贸易区，地理位置优势显然。 东方路世博区域有着极具个性的商务氛围，该区域不像陆家嘴和竹园商贸区，可以政府规划为先导，而东方路这是一个条形地带，没有形成地理上成块的区域，这也使其难以获得一个商务区所需要的聚集效应。但其靠近世博区域，在陆家嘴商务区东扩和南扩的影响下，东方路作为世博园区有效的补充，这几年发展非常快，发挥着不可替代的作用。 （三） 区域客户构成 根据对东方路世博商圈的租户按行业进行分类，并对其在各大厦的面积、价格和各区域的面积、价格进行统计加以研究最终适合大振华港机研发大楼的客户群体。 （四） 区域竞争 本项目周边同品质甲级写字楼较多，本区域内可对振华港机研发大楼存在竞争性的大楼包括：东方金融园、由由国际大厦、江天大厦、浦东丰华园、陆家嘴软件园。 （五） 区域内已投入使用的典型项目 物业名称 东方金融园 陆家嘴软件园 由由国际大厦 浦东丰华园 所属商圈 东方路世博商圈 竹园商务区 塘桥商业圈 东方路世博商圈 物业位置 东方路兰陵路 峨山路东方路 浦建路南泉路 东方路浦三路 租售形式 出租 出租 出租 出租 租金范围 3.2-4.2元/平米/日 3.5-4.8元/平米/日 5-6.2元/平米/日 2.6-3.3元/平米/日 净层高 净高3.2米 净高3米 净高2.9米 净高3米 总层数 6层 共12栋 23层 共9栋 使用率 70% 68%-70% 65%-68% 67% 总建筑面积 14075平方米 15万平米左右 43700平方米 32000平方米 标准层面积 2460平方米 650-2200平方米 1900平方米 300-1500平方米 配套设施 独立中央空调 独立中央空调 中央空调 分体空调 物业评级 甲级 软件创意园 甲级 乙级 车位数量 90个 1500个 450个 160个 第二部分：项目租赁实施细则 (一 目标客户定位 本项目应立足中心商业区域市场的特点，并充分利用世博概念，重点吸纳陆家嘴商业圈、八佰伴商业圈、竹园商贸区及上海科技馆附近的外资企业办事处、金融、商贸、证券、保险、资产管理和投资咨询服务等公司进驻，此外还需要积极吸纳律师事务所、会计师事务所、通讯以及房地产等行业的客户。根据汉江地产对周边区域内主要项目的客户构成分析显示，上述行业仍是区域内的重点客户类型。 聚集区 样本项目 排名前几位客户行业 峨山路 陆家嘴软件园 高新技术、软件类50%；管理、咨询类20%；通讯、工程、金融类30%； 浦建路 由由国际大厦 以金融、销售、培训、证券公司为主 东方路 东方金融园 以金融、证券、期货、教育培训公司为主 东方路 浦东丰华园 教育培训、研发实验、商贸咨询等小型公司为主 本项目所处区域内现存的高品质写字楼较少，但距离竹园商贸及陆家嘴金融区较近，所以对部分要求高品质写字楼，租金相对便宜的客户，形成本项目的潜在客户群，这些潜在客户既包含本地知名企业又包含外资公司，以上两部分的企业构成本项目的主流客群。 建议：振华港机研发大楼写字楼客群的初步定位：本项目客群将以外资实力企业为优选，以高新技术、机械制造、金融、通讯、咨询、机械、证券期货等行业的优质企业为主力客群，争取世界500强等知名大中型规模以上的机构入住，以提高振华港机研发大楼客群品质。 (二 租赁策略及价格定位 1 租赁策略 本项目整体战略应为：加强短期竞争能力，寻求长期良性发展。即： 1. 树立项目高品质形象； 2. 制定灵活租赁方案； 租赁方案：可以把可租赁面积分成散租、半层租、一层及一层以上的租