世茂沈阳项目-定位报告.docVIP

世茂房地产 沈阳五里河项目产品定位报告 地址：中国上海浦东潍坊西路1号 邮编：200122 电话：（8621）5879 1620 、5888 3399 传真：（8621）5840 5351 网址： NUMPAGES 29 沈阳 五里河项目 产品定位报告 世茂房地产营销中心 2007年4月 目录 第一部分 沈阳市概况―――――――――3 第二部分住宅市场 ――――――――――4 第三部分 商业房地产―――――――――10 第四部分 写字楼市场―――――――――17 第五部分 地块概况――――――――――21 第六部分 项目定位――――――――――23  沈阳市概况 概况 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。 城市综合实力 　　国民经济保持快速增长，经济总量实现大幅提高。2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续五年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，是“九五”时期的3.6倍，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。城市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合 经济 实力排名由第23位跃升到第10位。 房地产投资 房地产开发健康发展。完成投资413.6亿元，增长20.7％。房屋施工面积3102万平方米，增长10.6％。房屋竣工面积1057.8万平方米，增长31.2％。实现商品房销售面积（不含预售，下同）761.3万平方米，增长45.2％，其中商品住宅销售713.9万平方米，增长46.0％；商品房销售额236.8亿元，增长55.1％，其中住宅213.3亿元，增长52.9％。 居住水平 城镇住宅建设投资332.5亿元，比上年增长30.8％；新建成住宅1111.7万平方米，增长29.9％。城镇居民人均住宅建筑面积23.36平方米，比上年增加1.81平方米，比2000年增加6.03平方米；农村居民人均住房面积25.12平方米，比上年增加0.7平方米，比2000年增加3.3平方米。 住宅市场 市场概况 市区内土地块小，分布零散 市中心出让的土地面积均较小，分布零散，且商业比例大。这样的土地多为旧城改造项目，拆迁难度大，土地成本相对较高，造成产品价格的抬升，加大项目运作的难度。 ?地价稳中有升 2005年起，沈阳市实行了新的基准地价，土地价格有一定的涨幅，尤其是金廊工程、大规模旧城改造项目等的土地出让价格的制定，价格会有所提高。但是沈阳市的土地价格仍处于地价合理范围之内，目前，沈阳市的土地价格占房地产售价不足30%。 农业高新区、于洪区为主要成交区域 土地成交量上，近年农业高新区的土地成交面积为各区之最，其次为于洪区，浑南新区位居第三，大东区、东陵区以及苏家屯区的土地成交量也比较高，和平区土地成交量为远远高于区位价值基本相当的沈河区，其土地成交主要集中在和平区的长白地区。从土地成交量上可以看出，农业高新区以及于洪区将成为下一轮的主要开发热点，这些区域将是房地产主要供应区域。 地铁地块将受到推崇 沈阳市的地铁工程已经通过国务院审批，经过漫长而精心的准备，初步定于2006年1月15日正式破土动工。由于地铁工程对于房地产市场具有不容置疑的拉动力量，因此预计2006年随着地铁工程的正式开工，地铁地块也将成为开发商的新宠。 沈阳中高档住宅市场特点特点（4000元/平方米以上） 市场平稳，缺乏亮点，销售速度缓慢。 目前以和平、沈河、大东区为主，未来浑南将会成为沈阳中高档住宅的核心发展区域。众多实力雄厚的本地和外地发展商相继屯兵浑南，蓄势待发，打造各具特色的中高档住宅社区。 浑南新城居住用地为16平方公里，全部为中高档住宅，加上新城周边区域以及其它区域的开发量，中低档住宅未来的供应量将呈饱和状态。高档住宅将会不断产生，但可能是量越来少，总价越来越高，品质越来越提升，综合产品环境条件更成熟。 住宅案例 万科城 开发商：沈阳万科永达房地产开发有限公司 占地面积:360000平方米 总建筑面积:1000000平方米 形态：12栋4层洋房，4栋9层小高层，15栋11层。 总户数:5800户 开发周期:8-10年 价格：小高层4038元/平米起，