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PAGE PAGE 15 三、深圳港中旅花园一期交付使用首十二个月 物业管理预算方案（讨论稿） 管理收支预算 管理成本分项核算 整个小区管理成本情况 住宅部份 商场部份 停车场部份 管理处架构方案 深圳“港中旅花园（一期）”交付使用十二个月 物业管理预算（讨论稿） 港中旅花园位于在深圳市农科中心内，自然环境优美，适合高尚 住宅。港中旅花园（一期）项目总建筑面积124,301.71m2，小区占地面积共55,831.5 m2，可销售面积95,160.68 m2，由43栋别墅、21栋7－12层小高层、4栋15－18层高层组成。 管理收支预算（讨论稿） 小区总建筑面积： 124,301.71m2 其中占地面积： 55,831.5 m2 停车场面积：23,419.55㎡（559个） (二)小区可销售面积： 95,160.68m2 第一组团 别墅 9,149.72㎡ 第二组团 小高层（多层） 5,461.12㎡ 高层 17,587.78㎡ 第三组团 小高层（多层） 5,971.52㎡ 高层 22,005.44㎡ 第四组团 小高层（多层） 2,697.40㎡ 高层 31,287.70㎡ 商业 1,554㎡ 注：根据深圳市物业管理服务收费指导标准，九层以下界定为小高层（多层），十层以上界定为高层。 (三)预算收入 考虑到农科中心片区的情况，管理费收费标准过低则会影响收支平衡，影响日常运作和楼盘及公司形象；太高则会影响销售及违反深圳市管理服务费指导收费标准。商场因公共水电费、维修费及清洁卫生费增加较多，故收费可适当提高。故建议可参考以下收费标准。 管理费收取标准 别墅 （暂按4.50元/㎡月计算）：　　 9149.72×4.5元＝41,173.74 小高层(多层)（暂按1.00元/㎡月计算）： 14,130.04×1.0元=14,130.04 高层 　　（暂按3.60元/㎡月计算）： 70,880.92×3.6元=255,171.31 商场　　 （暂按6.0元/㎡月计算）： 1,554×6元=9,324 停车位管理费 （80元/月位）： 559×80元＝44,720 小计：　　364,519.09元 电梯维护运行费 小高层（多层）（暂按2.00元/㎡月计算）14,130.04×2.00=28,260.08 管理费收入总计：392,779元(四)物业日常管理费支出项目包括： 序号 项目 费用支出金额(人民币 元/月) 小区总管理处 其中 住宅 商场 停车场 管理服务人员工资福利 128,300 103,029 5,832 19,439 公共设施运行及保养费 41,200 35,020 2,060 4,120 绿化费 11,166 10,049 1,117 － 公共水电费 86,772 80,264 2,170 4,339 清洁卫生消杀费 48,234 40,999 2,412 4,823 办公费 12,875 10,300 644 1,931 折旧费 3,340 2,672 167 501 保险费 15,180 3,600 400 11,180 其它 6,563 5,487 269 806 管理人酬金 35,363 29,142 1,507 4,714 营业税金 19,835 17,106 471 2,258 小计 408,828 337,668 17,049 54,111 附：可销售面积 95,160.68 94,160.68 1,554 (559车位) 物业管理成本 4.30 3.59 10.97 (96.80) 预算收入 392,779 338,735 9,324 44,720 管理处收支平衡情况 -16,049 1,067 -7,725 -9,391 注：（a）以上的预算中，有关备用金和管理人酬金的具体金额，可根据物业管理运作的实际盈亏情况，由发展商和物业管理公司为商定。 （b）首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加之人工和新增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及公共维修，故在管理成本中未单独列出。 管理成本分项核算 整个小区管理成本情况 (A)管理服务人员工资福利 每月预算支出(￥) (1) 总办 管理处主任 （戴德梁行国内驻现场经理） 1人 24,000 24,000 助理兼文秘 1人 4,000 4,000 小计： 28,000 (2) 物业部 主管 1人 4,000 4,000 物业助理 4人 2,500 10,000 安管队长 1人 3,000 3,000 安管领班 3人 1,500 4,500 安管员 42人 1,100 46