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保利花园 买楼，当然是国家示范小区 PAGE PAGE 12 保利花园第二期推广计划 第一部分 我们面临的问题 第二部分 第二期促销的有利因素 第三部分 总体推广思路 第四部分 入市姿态 第五部分 入市时机 第六部分 入市方式 第七部分 价格策略 第八部分 推广节奏 第九部分 广告诉求及媒体投放计划 第十部分 促销活动 第十一部分 促销前的各项准备工作  第一部分 我们面临的问题 第二期是期楼。 现在开始做样板房时间已相当紧，而又非做不可。能不能及时做出来？做出来的效果如何？这都是个未知数。 目前保利花园的物业管理和智能化还没有真正到位，而第一期楼盘交楼在即，不到位势必影响项目形象，这部分工作怎么做？ 最近连续四周，每个周末都有人在保利红棉花园闹事，使得“保利公司的物业管理”已经“名声在外”，这一事件已成为保利花园竞争对手们攻击的靶子，直接影响到了保利花园的销售。就我们看来，即使目前立刻对保利红棉花园物业管理出现的纠纷进行妥善处理，也已经构成保利花园第二期的销售的极为不利的影响。 几根大烟囱没有及时如期的拆除，这一问题已经引起了保利花园第一期业主的普遍不满，造成不利口碑，也成为其它楼盘最有力的攻击武器，这在客观上已经造成了对保利花园较为不利的影响。 客户反映保利花园第一期的室内装修存在明显的质量问题，这种反映会不会带来不良影响？ 六号楼二房二厅未卖出的就有44套。第二期开卖后，这部分房怎么办？ 周边楼盘的竞争力逐渐增强。南景园及时调整价位，其价格策略及促销策略的改变，对保利花园产生了直接的冲击，这从前三天往返保利花园与南景园的客户行为可以看出。另外，光大与南景都是同一个代理商，联合炒作可能对保利花园也是一个冲击。今年10月下旬，随着南洲路和江南大道南道路的施工的完成，南洲名苑将是该区域价格最实惠、炒作卖点及兴奋点最多的楼盘，竞争力将会直线上升，它也将对保利花园第二期的销售产生直接的对抗。面对新的竞争局面，我们也不应该置之不理，理应有所预而立。  第二部分 第二期促销的有利因素 保利花园第一期炒作比较成功，实际销售也比较成功，品牌已经树立起来，为第二期促销打下了基础。 第二期基本为环湖单位，在景观方面比第一期有优势。 会所将在第二期开卖前投入使用，使买家对保利花园更加有信心。 与华师大的合作，将使保利花园在教育配套方面增加一个新的卖点。 户型设计将在第一期的基础上有所改进，完全可以避免类似六号楼二房二厅的现象出现。 如能在第二期开卖前，拆掉一个小烟囱，同时保证大烟囱停火，那么，在第二期的销售推广方面将克服掉了一个很大的销售障碍。 第三部分 总体推广思路 保利花园第二期销售的是期楼，尽管在第一期的销售过程中，已经积累了一些客源，但也要充分估计到在如此相对较高的价位上推广期楼的难度，十月的楼市竞争将是非常残酷的。 要想期楼旺销，最关键的一点是要给买家足够的信心，这就要求你亮出的卖点要有十分的吸引力，让买家产生购买冲动，因此，我们的推广就必须紧紧围绕一个中心主题，不能东一榔头西一棒子，什么都想突出，结果什么都没有突出出来，从而达不到预期的效果。从第一期的广告宣传来看，保利花园自始至终缺少一个广告主题语，有些广告诉求表达内容比较杂乱、不简单明了，广告宣传有时不知怎么延续。第二期推广时应注意到这一点。 “国家示范”这四个字眼一定要紧紧抓住，贯彻始终，但示范必须要有内容，不能太过笼统，这就需要我们突出重点，有所突破。要通过具体的现实活动和事件来反映和表现小区独有的魅力，产生深刻、生动的影响。 实则虚之，虚则实之。保利花园的第一期推广已经做到了实则虚之，使国家示范小区的形象深入人心。到了保利花园第二期，如果我们仍然干巴巴的推国家示范小区及各种技术性概念，则必然会显得虚而浮之。 因此，保利花园第二期推广的总体思路就是抓实例，抓事件，抓人物，通过具体的事情，通过活生生的社区活动表现出我们所要表达的卖点，从而将推广引向深入。这不由得不使人联想到奥林匹克花园样板房门口的鸟巢，从这个具体的小事情上恰恰可以炒作出一个很大的卖点。 保利花园第二期的推广要抓好、用好国宝展示、环湖景观、社区教育和一些生动有趣、有意义并能产生良好社会影响的促销活动。比如，抓住学校做文章，提高学校的档次也就是提高了小区的档次。国家示范小区再创示范：保利花园与华师大联姻，携手共建名牌校园，“家门口的全程教育”象新世纪的阳光，将给保利花园的业主们的子女带来美好的前景。 第四部分 入市姿态 第一期的成功炒作和成功销售，使得保利花园在广州楼市已经成为明星楼盘，“国家示范小区”这一品牌已经打响了，在社