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公产房“承租权”能否继承？ 公产房“承租权”能否继承？ 天津市高级人民法院 李超 按照以往的政策规定，公产房是国家或集体财产，作为承租人其享有的是“公房居住权”，不能作为私有财产被继承。根据《继承法》，遗产是指“公民死亡时遗留的个人合法财产、”，包括其收入、房屋、储蓄、生活用品和生产资料等等。公产房承租权是对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利，不能随意的让渡和继承。而同时公有住房使用权的取得是基于计划经济时代职工低收入的特殊状况而享受的“高福利”，如果任意将公有住房列入遗产继承，势必造成国有资产流失。 然而随着市场化的不断发展，公有住房的承租权也产生了越来越多的经济价值，在政策上日趋“私有化”。例如，《天津市公有住房变更承租人管理办法》第5条规定：“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。”这一规定确定的有权继续承租人的范围与法定继承第一顺位继承人的范围完全一致。《天津市公有住房变更承租人管理办法》第7条又规定，“公有住房承租人死亡后没有符合第五条规定过户条件人员的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主要报纸刊登公告，公告三个月期满无异议的，可以申请过户。”第9条规定：“承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同户籍的其他亲属，出具经公证的符合过户条件人员放弃承租权、同意过户给其他亲属的协议书，也可以申请过户。符合过户条件的人员仅有一人的，可以出具经公证的过户声明。”这两个条文规定将继续承租人的范围扩展至原承租人的兄弟姐妹及外同户籍的其他亲属，而兄弟姐妹正是法定继承中第二顺位继承人之一。《天津市公有住房变更承租人管理办法》第6条规定：“公有住房承租人死亡的，新的承租人通过以下方式确定：（一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同户籍亲属在其死亡后继续承租公有住房；（二）公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申请过户。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申请过户。”这条规定实际上承认了公产房承租权可以通过遗嘱来继承，并在事实上承认了代位继承。可以说，天津市的规定在公产房承租权的保护上已趋近于对私产房。此外，有的法院在司法政策中直接承认了公产房承租权的可继承性。例如，沈阳市中级人民法院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》规定：“根据公有住房使用权的性质，可以作为遗产进行继承。无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权，均应允许对其所体现的财产权益继承。在发生继承争议时可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十条的规定精神处理。即：各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议，按协议处理；无法达成协议的，人民法院可按以下情形分别处理：1、各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房屋使用权的，就价值不能达成一致的，可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估，取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋使用权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。” 大部分地区对公产房承租权的保护尚未达到这一高度，但对继续承租人的范围仍是比较宽松。例如，《上海市房屋租赁条例》第41条规定：“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”《上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）》对“公有居住房屋承租户名的变更”作了进一步规定：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。……承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户