香杉园三阶段市场研判及销售建议提案.ppt

·推广费用安排· 合计推广费用： 300万元 Thanks 让我们一起期待成功! * * * —— 市场研判及销售建议 目 录 市场研判 专案销售预测 定价及销售总体方案 广告及推广安排 商铺销售方案一细化 市场研判 ·市场概况· 4月份以来，楼市宏观政策迭出：营业税征收、转按揭限制、银行加息……极大的影响了市场预期。 上海楼市瞬间降温，投资客出市、自住客观望。 增量房每日成交量连续跌入低谷，低价房源去化尚保持平稳，内环线高价房销售日渐趋缓。 二手房抛盘量一度激增，三级市场呈明显颓势，五月份共关闭1400家门店，市场洗牌加剧。 一手房市场价格按兵不动，但优惠措施频出；二手市场价格明显下挫。进入六月份以来，市场挂牌量缩水，买卖双方陷入博弈。 ·市场大势判断· 此次宏观调控,对于楼市的影响究竟有多大?本月15日举行的”长三角发展论坛”上,众多业内权威人士发出不同的声音. 即使按当前市场上最乐观的观点做推论,至少到今年年底,市场状况将不会有显著改善. 市场低迷将持续3－4年 泡沫论 部分经济学家 明年上半年市场情况会有所改变 谨慎 政府官员 今年年底市场将回暖 乐观 开发商 观点 态度 专家 ·二手市场挤压效应· 二手房抛盘量一度激增,意味着什么? 二手房价格明显下跌,预示着什么? 由于小业主的投资心态受市场预期影响很大，且资金链更不稳定；因而同增量房相比，二手房源的抗跌性更弱。目前，甚至有部分高档房源以低于市场价格1000－2000元/平方米的单价挂牌，但成交情况依然不理想。从自住客的心态出发，总价便宜、房龄较短的二手次新房，显然比品质相仿的一手房更具吸引力。 二手房源对增量房市场的挤压效应已经凸现。 ，营业税政策6.1起实施，二手市场供应量将呈现缩水。 转按揭限制，增加二手市场交易难度 ·住宅市场案例分析· 案名：景明花园 面积：22000平方米 套数：191套 单套面积：90－145平方米，二房比例约55％。 均价：13500元/平方米 开盘日期：2005.4.3 成交套数：60 6月份成交量：0 案名：吉联大厦 面积：5052.46平方米 套数：42套 单套面积：96－143平方米，二房比例约33％。 均价：约12500元/平方米 开盘日期：2005.5.5 成交套数：8 6月份成交量：3 ·商铺市场案例分析· 案名：景明花园 面积：1058平方米 套数：9套 单套面积：79、129、131、142平方米 均价：35000元/平方米 开盘日期：2004.5.31 成交套数：5 案名：吉联大厦 面积：7473.38平方米 套数：3套（三层） 层数：4层，第四层未纳入销售 单套面积：一层2039.36平方米，二、三层2717.01平方米 均价：约16800元/平方米 开盘日期：2005.5.5 成交套数：0 ·写字楼市场案例分析· 案名：中环明珠·景明花园 面积：20200平方米 套数：317套 单套面积：55、60、85、102平方米 合同均价：约10000元/平方米 当前报价：约12500元/平方米 开盘日期：2004.8.24 成交套数：181 案名：吉联大厦 面积：15528平方米 套数：120套 单套面积：88，136－145平方米 均价：约12000元/平方米 开盘日期：2005.5.5 成交套数：32 我们在哪里？ ·当前住宅销售情况· 本案4号楼5月6日开盘，至目前为止共销售22套，其中4套申请退订；除开盘当天去化19套外，近一个月以来，尚无成交记录。 开盘一个月以来，案场共接来电239通，来访132组，平均日访问量4.4组。 同几乎所有内、中环楼盘类似，绝大多数目标客户均处于持币观望的状态。 ·当前客户积累情况· 住宅： 5号楼原有老客户69组，全部以电话回访的方式进行过梳理。其中绝大部分人表示13500元/平方米的价格超出预期，无直接购买意向；因此当前基本无有效客户。 商铺办公楼： 商铺和办公楼的市场推广工作一直没有进行，目前商铺尚有8、9组销售员自有客户；办公楼则无客户积累。 ·我们的销售目标· 目前香杉园住宅部分共有房源92套，其中5号楼68套，4号楼24套，房型面积88.6－132平方米。 商铺部分共有房源10套，其中1复2总计9套，面积200－250平方米；3层整层1套，面积1134.7平方米。 办公楼部分共有房源119套，包含1－17层所有可售房源。 我们的既定目标，是在预售许可证下发后的半年内，完成所有房源的销售。 我们怎样做？ ·我们思考？· 谁在买房 是否能够按进度完成销售 如何按进度完成销售 ·谁在买房？