中原东莞中信商业广场营销策划报告.docx

中原-东莞中信商业广场营销策划报告 世界上不是缺少美，而是缺少发现美的眼睛! 罗丹 项目特征 主要经济指标 总用地:40809.3 m2 容积率:1.792 总建筑面积：89887. 1 m2 住宅:40571. 6 m2 商业:33711 m2 建筑密度：55. 331 绿地率:34. 116% 25. 23% 48. 07% 5. 34% 21.36% 674 170 324 36 144 247 247 180 合计 36. 65% 10*8+5 19*8+10 4-11E12] C栋 36. 65% 26. 7% 比例 25. 23% 10*8+5 —房一厅[63. 4 m2] 19*8+10 单身公寓[41.4 m2] 4*9 单身公寓[51.6 m2] 单身公寓[34 m2] 住宅 层数 栋数 74.77% 4-11[12] B栋 16*9 3-11 A栋 六大特征： 小规模、小户型、低楼层、低容积率、法式立面、临四环（有噪音\召示性 强） 片区特征 CBD 会展 文体 交通枢纽 企业屮心 大社区 会展中心站 六大中心 国际花园城市屮心的屮心、商务人士往来中心、先进文化的中心、现代生活 方式中心、睿智高薪人群聚集中心、理想的居住中心 思考 项目特征 片区特征 小规模 小户型 低楼层 低容积率 法式立面 临四环 国际花园城市中心的中心 商务人-上往来中心 先进文化的中心 现代生活方式中心 睿智高薪人群聚集屮心 理想的居住中心 路边的小项目 中心区的好项目 选择哪个方向？ 目前东莞小户市场的两个方向 产权式酒店路线 投资居住型小户 市场分析 产权式酒店路线 重要特征 产权式酒店 实质：“分时商务或度假+房产投资” 客房分别出售 统一经营，不得自行出租 投资者每年获取一定的返租， 一般提供投资回报6-7%； 并享受年度利润分红 15-20年后获得产权。 一般拥有7 0年产权。 不符合东莞人的投资特点 不确定性大，受酒店公司管理水平和酒店行业影响大 普通的酒丿占客房，不带厨房 整层发售，15年返租 10% 268元/天 48间200 nT左右的写字楼间隔而成 180间 1. 15 万 nf 世博商务酒店 普通的酒店客房，不带厨房，入住率较高 4500元/时，一次性付款，余款50%分三个月摊还。9年返租 1一3 年 8. 87%； 4一6 年 9. 80%； 7 —9 年 10.27% 280元/天 42-76 m2,集中于 52—56 m2 140间 7000 m2 盈锋商务酒店 纯止的产权公寓酒店、带厨房 23万/套，一次性付款，返租10年，1750元/月 9. 13% 4200元/月（包早晚餐） 47-64 m2,集中于50 nf左右 250间 1. 3 万 nf 国泰公寓酒店 其他 销售价格 回报率 租金水平 房间面积 酒店房间数 酒店建面 项目名称 1） 使用率低（60%） 2） 年入住率55%左右，入住率一般； 3） 租金水平较高，但销售情况较差； 东莞产权式酒店分析 本项目发展产权式酒店不合适 1 市场分析 投资居住型小户 东莞小户型发展历程 代表楼盘：中信新天地\新世纪河畔广场\元美广场 代表楼盘:丽阳时代 代表楼盘:米兰雅居\未来世界 代表楼盘:博客公寓\尚书苑\香缤\花样年化\曼哈顿 03年：起步，社区中少量小房型和单体小户为主，价格也不高 04年：丽阳时代开启了东莞小户时代,但速度不理想,1200套销售时间12 05年：平淡无奇（除未来世界外） 06年：供应量由历年的20万猛增到40万，价格翻番，速度加快，2月500 05-06年东莞房地产市场需求变化 06年住宅消化量同比增长43. 01% 06年80 nf以下的小户型消化量同比增长3. 6个百分点 度、量、价 小户型走上了快速道 东莞有什么样的小户型 无 买一层送一层 部分实现双阳台 无 横向、纵向送面积 户户赠送入户花园 无 无 买一层送一层 无 户型亮点 公寓 35-52 m2 公寓、一房、两房，33-72 m2 公寓、两房 公寓、一房、两房，42-68nf 住宅：两房67—80 m2 ；三房98 m2 带装修公寓：一房36-50 m2 一房 33-38 m2 ；两房 65-85 m2 ；三房 102 m2 一房 50 m2;三房 65-68 m2;四房 95-145 m2 一房 90 m2;公寓 40-50 nf 主力户型与面积 东莞绝版复式 香槟时代园 白领公寓 花样年华 阳光新生代 都市阳光 庭院式尚品公寓 尚书苑 国泰名苑 白领精英特区 怡丰昌盛大厦 复式小户型 未来世界二期 五星级酒店式公寓 曼哈顿时代 定位 项目 创新户型+地段成就了小户型市场一代英豪；同吋也曝露岀了很多问题 小复式、送空洞……禁止审批后，产品创新难度加大； 07-