张家口御园全案定位营销.pptVIP

御园全案定位营销 起始 回首经历过的2008年的经济波折，2009年的兴奋多少让每一个人内心产生些许疑虑，做策略的我们更加不敢妄自简单的评价市场如何发展。在已经接手的楼盘中，每一个项目均在小心翼翼的经营，我们要做的不光是简简单单的在顺势中大发展，更可以在变化莫测的市场中提早作出较好的决策，帮助开发商解决问题。 2009年，佳境天城、清林雅筑、中胜云城很多我们所代理楼盘的名字留在了更广范围内的张家口人心中，更重要的是，通过对市场的动态观测，以及采用适应的销售策略，让每一个项目都能在风险之前完成目标。 御园，是我们最为重视的项目之一，很高兴有机会与您坐在一起，一同把御园项目的这个“起始”开好，让此次汇报成为我们合作的一个好的开始。 2009年红火的房地产市场，似乎让人忘却了全球的经济危机仍未过去。买房大军的再次壮大更加让人想象不出2008年那时候的房地产市场如何惨烈。 此中原因是多方面的，鑫业顾问总结有以下一些原因： 国家出台了若干刺激内需的政策，并且提供了大量的资金，推动整体经济发展，房地产行业作为主要经济力量之一，也得到了发展。 金融行业给与更多的利好金融政策（如降低首付、打折利率等），降低了购房门槛，并且提供了大量的贷款，以保证房地产企业的良性发展。 刚性需求巨大。对张家口而言，除去2008年被大量抑制的购房需求之外，还有因为三年大变样而产生的搬迁户。 投资需求增多。随着经济发展趋于稳定增长，伴随大量的自住需求，更多投资者回到房地产领域投资。 6月~10月的地产市场，就如同盛夏的天气，火爆异常。销售量每个月都能再上一层楼，随着而来的是房价上涨，土地市场变得活跃，资金大量涌入。 从市统计局公布数据来看，我市1-9月份的销售统计：90平方米以下住宅销售13996套，占全部住宅销售套数63.1%，比2008年提高10.8个百分点。小户型住宅开发、销售比重的提高，适应了我市消费市场的需求。 到今年9月底，市区住宅施工面积398.7万平方米，其中高层住宅占78.7%，比重比上年同期高了58个百分点。 尽管销售量较去年增加不少，但从供给量来看（开工面积+即将开工面积），明年的供给量巨大。 而自从进入11月以来，随着天气的转冷，伴随着北方的一场大雪，房地产市场也由热转冷。 就张家口的地产市场而言，各个售楼处的来电来访量都较前几个月份有明显下降，随之而来的自然是销售量的下滑。 冬天来了，明年的房地产市场会如何呢？ 对于明年房地产市场（针对张家口市场）而言， 我们通过以下几个方面力量来分析（大方向）： 张家口经济发展情况 资金—购买力 需求-- 供需关系 宏观市场变化情况—信心 政策—助力 我们可以先来看看最近张家口的一些新闻： 张家口市是从1995年才开始了对外开放的工作，直到近些年经济发展速度才逐渐开始大幅提升，大量的城市建设资金的到位，改变了城市的工作生活环境，优化了产业结构，使得更多的人来到张家口度假，工作，生活等。良好的经济环境使得明年的房地产市场会相对稳定，并且很可能稳中有升。 城市综合竞争实力的提升，会带来更多的外来投资，增强短期购买力。 明年是三年大变样的第三个年头，仍然有大量的拆迁购房需求，加上每年激增的刚性需求，明年的市场容量是巨大的。 但我们也看到了，张家口目前的开发量之大，让人惊叹，仅在市区之内就集中了50多个楼盘，加上东山山中城在明年很有可能会试水市场（最近已有动作），市场的竞争会更加激烈，只有我们能够尽可能的挖掘自身的产品优势，找准市场稀缺突破口，把外地的、成功项目正在使用的营销方法结合本地市场进行优化，让客户喜欢我们的产品，就算总需求量没有总供给量大，我们也能安全的、满意的完成销售目标。 信心来自于中国的崛起 索罗斯：对中国来说，金融危机是来自外部的震动，影响了出口，但其金融、政治和经济制度并未受创伤。 中国已找到一种极有效的方法，能释放和激发其人民渴望和获取财富的创造性、能动力和创业精神，人民被允许可以去谋求自身的利益。同时国家可以通过支持低估的货币和累积贸易差额，提取其劳动力剩余价值中相当可观的一部分。 小结 通过对整体市场环境的分析，鑫业顾问认为： 明年的整体市场环境良好，不会发生如2008年时候一样严重的地产危机。 张家口城市建设将推动房地产销售。 竞争环境严峻，楼盘增多，总需求量与供给量关系很难量化。 由于山中城等个别大盘价格未定，有可能面临一定的价格下行压力。 明年的客户量巨大，越早的抓住目标客户，就越早成功。 己：本案 彼： 本区域其他竞争对手 目标客户群 我们周边有什么？ 教育：南菜园，十九中，四中 市场：北方蔬菜批发市场，串窑街菜市场，佳禾大型综合市场等，聚龙仓超市 娱乐：阳光娱乐，金帝娱乐，悠然天地KTV，怡园洗浴，伯晶翰洗