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商业的平效计算（转载） 看了太多的商业地产策划案例，发现一个问题：我们只谈该如何定位，该如何划分业态，那么我们在商业地产打造中有没有真正去分析商业企业如何经营？没有分析这些问题，我们的商业策划还是停留在臆想和空谈，由此而进行的商业打造还是属于“拍脑袋”行为。 ????????? 商业经营主要有三个关键要素：第一是人，第二是购买力，第三是购买欲望，后两种都是由人的因素而产生的，所以人是构成市场最关键的因素。 ????????? 商业经营必须靠人来支撑，靠人的消费来支撑，在商业经营的领域里，人的因素往往成为诸多商家运营的参考要素。 ????????? 商业经营中的人的要素主要表现为上述第一条所说的“购买力和购买欲望”，而“购买力和购买欲望”就是商业平效的商业经营现实反映。 ?????????基于以上因素，我们可以一方面通过消费调研来获取消费总额、消费构成、消费趋向、消费地理去向等数据，另一方面我们通过现实商业项目的环境和开发要求进行商业平效的换算，最终可以实现为商业打造带来实际的可操作性论证。 下面我提供部分平效简单的举例计算： 1、超市 超市经营效益主要有四方面影响：房租金、运营成本、经营行业利润率、经营收入（有效客流、客单价） 以下数据摘自联华07年公布的数据 日常运营成本（C）：约58元/月/平方米 固定资产投资摊销按5年计算（T）：300元/平方米（装修、设备等）即：5元/平方/月 超市利润率（P）：14.6%（毛利），22.3%（综收），平均值18.45%（动态） 按0租金计算： 超市日常运营成本： B′=C·S万元/月 超市营业额营运保本点：B1′=B′/P万元/月 固定资产折旧摊销费用：B″=T·S万元/月 总保本点：B1=（B″+B′）/P 8万元/月 备注：根据上海百货商业协会08年发布数据， 超市业态商业平效为：2.0279——0.8235万/㎡/年（社区超市可以降低）。 由此可以根据所要打造的超市面积、商圈人口、租金、各项消费数据进行相关换算，可以对超市面积、租金水平、人口发展要求进行佐证。 2、运动城 运动城日常营运费用（C）：42元/月/平方米 装修及设备投入费用（T）：4.17元/平方米 /月 净利率达（P）：38.9%，远高于百货与超市 商业平效：3455元/年 按0租金计算： 运动城日常运营成本： B′=C·S万元/月 营运保本点： B1′=B′/P万元/月 固定资产折旧摊销费用： B″=T·S万元/月 总保本点： B1=（B″+B′）/P万元/月 商业平效：1423元/年 由此可以根据所要打造的运动城面积、商圈人口、租金、各项消费数据进行相关换算，可以对运动城面积、租金水平、人口发展要求进行佐证。 3、餐饮： 根据餐饮百强企业数据，开200平方米左右，装修中高档餐馆为例子： 房租：3万元/月（半年一付）；装修：15万元；餐具、灶具、桌椅、柜台等：20万元 费用（房租、人员、水电、工商税务和管理费用等）：15万元 装修及设备折旧费用（T）：7万元/年 成本（不含流动资金成本）=装修设备折旧+房租金+日常费用 =187万 行规毛利率（P）：50% 盈亏平衡点：374万元/年 商业平效：1.87万元/年 按0租金计算：计算同上 以上是本人对这几个主要商业经营业态的部分研究，具体换算和各项换算之间的关系大家可以自行研究！