容积率下的物业建议.pptVIP

容积率分类 物业搭配模型 通常容积率下的产品组合形式 规划排布方式 楼座排布基本数据 各功能空间 工作流程 步骤一 根据城市量级及地块属性经验性判定项目战略目标和项目定位，确定地块拟建设的楼盘档次及物业类型； 步骤二 选择物业搭配的模型 步骤三 审查地块及周边环境，预排物业类型占地的区域 步骤四 三种以上物业类型，大致确定物业分布的区域及所占的用地比 步骤五 根据预设的社区档次，确定单一物业类型的容积率或者楼层、进深及面宽 浮动容积率计算 容积率下的物业建议 建筑形式 容积率 备注 高品 中品 低品 独栋别墅 小于0.3 0.3-0.4 大于0.4 小于0.3是一个非常高档的别墅项目；一般独栋别墅项目密度略大，如配以双拼、联排，项目品味会大幅度提升 双拼、联排 0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.9 若配以独栋，虽密度将会增大，但舒适度会受很大影响 4、5层叠加 0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.1 叠加可以做挑空客厅，提高品质感 多层 1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.7 ①0.8-1.2如全部是多层，环境绝好；如其中配以低别墅，环境相比而言只能说是一般 ②1.2-1.5正常的多层项目，环境一般；若配 以小高层，环境会是一大卖点 11层小高层 1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.5 2.0-2.5正常的小高层项目 18层高层 2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.2 社区商业 2-3 多层+小高层 1.5-2.0 正常的项目 小高层+二类高层 2.5-3.0 如果全是小高层，环境会很差 单一 组合 全产品线 （类）别墅+多层+高层 适用条件： 地块规模较大； 不同物业类型易于发展组团； 客户对不同产品类型不存在抗性； 各物业类型售价存在一定价差； 高低配 （类）别墅+高层 适用条件： 容积率适中； 核心地段或成熟片区； 别墅有购买力、高层接受度高，能够提升整体社区档次，实现溢价； 中高配 多层+高层 适用条件： 容积率中高； 项目区位优势不明显； 客群高端购买力有限； 开发商对于销售周期有要求； 单一产品线（类） 别墅、多层、高层； 适用条件： 容积率限定； 市场消化力限定； 规划条件限定； 选择搭配的物业类型 首先考虑地块的自然属性与社会属性。 其次考虑市场的供应市场差异化竞争与需求市场的客群需求定位。 Ps:在硬性指标允许下，若容积率宽裕，可以根据市场需求，建高层等物业，拉大楼间距，提升品质感 容积率 0.2-0.5 0.5-0.7 0.7-1.5 1.5-2.0 2.0-2.5 2.5-4.5 产品组合形式 纯独栋 独栋+双拼 独栋+合院 独栋+联排 纯联排 联排+独栋 联排+双拼 独栋+叠加 叠加+别墅类 多层/洋房 多层+别墅类 小高层+别墅+多层 小高层 小/高层+多层 小/高层+别墅 全产品 高层 小/高层 高层+别墅 高层+多层 全产品 超/高层 超/小/高层 超/高+多层 超/高+别墅 组合 规划排布方式 岛屿式 行列式 自由式 行列式 自由式 向心式 轴线式 行列式 自由式 向心式 围合式 轴线式 行列式 向心式 围合式 轴线式 行列式 集约式 围合式 轴线式 行列式 条式单元住宅或联排式住宅按一定朝向和合理间距成排布置的方式 优点： 可使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路、管网、方便工业化施工 缺点： 如果处理不好形成的空间往往会有单调、呆板的感觉，并且产生穿越交通的干扰，容易形成“兵营式”的布置 处理办法： 采用山墙错落、单元错落拼接以及用矮墙分隔等手法 基本形式 平行排布 交错排布 变化间距 单元拼着 轴线式 一定的空间要素沿轴布置，或对称或均衡，形成具有节奏的空间序列，空间轴线可见或不可见，可见者常为线形的道路、绿化、水体等构成，但不论轴线的虚实，都具有强烈的聚集性和导向性。 向心式 将一定空间要素围绕占主导地位的要素组合排列，表现出强烈的向心性，易于形成中心。 这种布局形式山地用得较多，顺应自然地形布置的环状路网就成了向心的空间布局 物业类型 南北间距 侧向间距 联排、独栋 1.3倍 5米 多层 1.3倍（18米） 6米 11层 35米 12米 17层 40米 15米 26层 50米 15米 无连廊： 进深：12-13米 面宽：21米左右 有连廊： 进深：15-16米 面宽：40米左右 4.2-4.8米 3.9米 3.6米 3.6-3.9米 3.0-3.3米 2.7-3.0米 2.1-2.4米 1.8-2.1米 条件 标准 自然资源 为市场所认同的自然景观、生态环境 尚未被市场关注，但具备过硬的先天条件 地块资源 容积率较低，具备规划较多别墅、TOHO的条件 人文资源 历史名胜 市级高规格人文设施较密集的区