绿地-山西太原枣园项目产品定位及形象塑造报告.pdf

山西太原枣园项目 产品定位及形象塑造报告 房地产营销管理部 2008/11/17 1 第一部分：项目概况 一、 地块概况 1、位置 本地块位于太原市区东部，为东山的一部分，属于太原市东扩的范围。 地块正对长风大街，与旧城中心和省政府相距较近，地理位置优越，交通 便利。 地块地势东北高西南低，边界不规则，规划用地为 6 平方公里，有良 好的自然生态环境。 2 2、 开发背景 根据《太原市总体规划（2006－2020）》（目前正在修订中），将太原 市城市性质定位为中国历史文化名城；新型能源和工业基地；承东启西的 区域性中心城市。 都市圈形态为，一个核心，两个圈层，指状发展；城市规划方向为南 移西进，北展东扩，以长风大街为界限分为南北两区，重点发展南区。 二、 开发强度 本项目目前为我司与政府协作开发项目，对产品的开发类型有一定的 设想，但对容积率以及各个地块的开发强度没有明确的数据要求。 根据产品类型的设想，以别墅类产品和少量的多层、高层为主，预计 形成的整体容积率在 0.7 以下。 3 三、 SWOT 分析 优 点： 1) 地块处在太原东部的地坎上，环境、空气质量优越，具备营造高 端项目的外部环境和资源。 2) 项目的规模优势有利于项目形象品牌的迅速建立。 3) 地块内有一定的文物资源，对项 目塑造人文气质有较大帮助。 劣 势 1) 地块内有较多的自然村落、发电厂、砖场分布，拆迁量比较大。 2) 配套条件不成熟，市政、商业等都要依靠自身营造。 3) 地块内无产业支持，人流导入难度大。 4 机 会 1) 太原市城市整体发展中的北展东扩为项目的发展提供了发展空间。 2) 目前太原市场上没有类似的规模项目，存在市场空缺。 威 胁 1) 一般城市印象对东区的片区形象较差，对塑造高端的城市形象有较 大的阻碍。 2) 大规模的产品量对客户群体有较大的要求，市场基数压力大。 3) 开发模式一二级多种形式，操作难度大。 总 结： 整体上看，本项目的利益点与风险点同样地突出，开发商面临的问题 是一块生地、新地上的城市建造问题，在冲突如此明显的条件下，建议抓 住机会，规避风险，合理运营项目。 5 第二部分 市场状况 一、 整体态势 和较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，从供应角度 看，虽然近几年太原市的房地产市场有了很大发展，但缺乏创新，市场上 推出的楼盘具有较大的雷同感，没有个性。整个市场还处于功能产品时代， 也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。 功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场，产品档次有所提 升，从功能产品向建筑产品过渡。也就是说，房子要具有两个功能：商品 性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满 足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品。正是因为太原房地产还 处于功能性产品时代，还没有真正的高端产品； 落后意味着