第十一讲_物业管理的基本理论.pdf

第十一讲 物业管理的基本理论 物业管理的基本理论 第一节 产权理论 第二节 公共选择理论 第三节 委托代理理论 第四节 价格理论 第一节 产权理论 一 、物权法简介 （一）什么是物 物权法强调的物：能够为人力所支配的特定的有体 物。 注意： 1.与物理学上的物不是同一概念，如“太阳”、“月 亮”； 2.与民法中的物也不是同一概念，如“星辰”； 3.物权法中的物包括看不见摸不着的有体物，如 “电、气、电波（频道）”等等。 第一节 产权理论 （二）物的种类 物从不同角度可做多种分类（注意分类的用途）。 1.不动产和动产－－最主要的法律划分，用于物的公示、 诉讼管辖等； 2.生产资料和生活资料－－经济学对物的重要划分，用于 区分消费者、经营者； 3.流通物和限制流通物、禁止流通物－－能否作为交易的 标的物，对物的流转、物的管理有重要意义； 4.原物和孳息－－用于区分两物在产生上的关系，对所有 权的取得具有意义，如利息、租金； 第一节 产权理论 5.主物和从物－－用于交易，从物随主物一并转移； 6.单一物和集合物－－单一物是物权的客体； 7.可分物和不可分物－－用于财产的分割； 8.特定物和种类物－－特定物是租赁借用合同的对象，种类物 是借贷合同的对象； 9.可替代物和不可替代物－－在承担民事责任中具有意义； 10.一次性消费物和多次性消费物－－从物的使用性能上的划 分； 11.有主物和无主物－－物的归属； 12.合法物和违法物－－对于物的归属、处理、责任承担具有 意义。 第一节 产权理论 （三）物权的基本概念 1.物权 物权是物权人支配有体物的一种财产权，即 由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权 利。 系指对物的权利，即将某物归于某特定主 体，由其支配，享受利益。 第一节 产权理论 2.物权的种类 物权在民法上可做多种分类。 （1）所有权与用益物权 所有权：所有人对归属于自己且能全面支配 的物所享有的权利； 用益物权：用益人在他人物上设立的以使 用、收益为目的的物权。 第一节 产权理论 （2）不动产物权与动产物权 对于物权的设立、行使具有意义。 （3）必须登记的物权、无须登记的物权与可以登记 的物权 此种划分对于物权的变动、效益、管理具有重 要意义。 必须登记的物权：如房屋所有权； 无须登记的物权：如手表、衣服； 可以登记的物权：如土地承包经营权（经登记可 以对抗第三人，未经登记不能对抗第三人）。 第一节 产权理论 （4）本权与占有 此种划分在于判别占有物上有无本权的存 在，以确定保护方法。 物权相对占有称为本权。占有是一种法律 事实，指对物有事实上的管领力，而不问占有 人在法律上有无支配该物的权限。 第一节 产权理论 （四）什么是物权法 物权法是调整物权关系的基本准则，是所有制关 系的法律体现，是市场经济的基本法律。 物权法有广义和狭义之分： 1.狭义的物权法指集中调整物权关系的法典，即 《中华人民共和国物权法》。 2.广义的物权法除含狭义的物权法外，还包括散 见于其它法律中有关物权关系的条款。 第一节 产权理论 （一）物权法属于私法，即民法 财产法：规范经济生活 私法 保护财产秩序 身份法：规范伦理生活 保证身份秩序 第一节 产权理论 （二）物权法属于财产法 财产归属法：财产归属于特定的权利主