合富辉煌_2012年天津地铁南马路五金城都市综合体项目定位规划报告前期策划.pdf

谨呈谨呈 ：天津地铁资源投资有限公司天津地铁资源投资有限公司 天津地铁南马路五金城地块 定位规划报告定位规划报告 （中期汇报） 合富辉煌（中国）北方区-2012.4 商业地产事业部商业地产事业部发展策略研究中心发展策略研究中心 本资料仅供合富辉煌公司指定机构使用，未经合富辉煌公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发 汇汇 报报 版版 前言 11. 本次汇报只将整体报告中市场本次汇报只将整体报告中市场、定位定位、规划结论提出讲解规划结论提出讲解 ，若各位领导对某部分有所疑问若各位领导对某部分有所疑问 ，可现场解答或参可现场解答或参 考《地铁南马路五金城项目定位规划报告（中期汇报）（统稿）》（264P） 2. 本次汇报住宅市场部分涉及到整体市场研究、周边可类比竞争项 目及200份客户问卷调查 3. 本次汇报办公市场部分涉及到天津市内六区80多个项目调研、1700多组客户需求调研、全部在售项目调研及案 例借鉴内容 4. 本次汇报商业市场部分涉及到可类比竞品营销调研、周边经营现状调研、商家访谈及可借鉴性产品调研内容 5. 本次定位规划部分参考规划通知书、相关最新规划设计规 范，确保项目定位相应落实 2 市场研究结论市场研究结论 宏观市场 • 政策面短期不会放开、金融面将会有所利好调整，整体平稳震荡 住宅市场 • 老城厢板块内竞争小、产品具备差异性，周边板块竞争压力大 • 客户需求以80~90㎡两室、110~120㎡的三室为主 办公市场 • 甲级写字楼在发展趋势、销售价格和速度上具备优势 • LOFT办公（乙级标准）产品在销售上也取得了较好的业绩 商业市场 • 周边沿街商业以配套型为主，餐饮娱乐相对体量较小 • 小面积、低总价产品利于销售，3层产品销售难度大 本体分析 • 作为老城厢最后一块土地，本案在区位、交通、商业配套等方面具备打造较高 品质产品的基础 3 原规划方案分析 以商住楼为基础的办公物业、南侧大进深的商业、商业指标不足 类型 楼体 标准层面积 层数 建筑面积 ㎡ ㎡ （ ） （层） （ ）