第二章建设用地制度.pptVIP

土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。 * * 《城市房地产管理法》和《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理作了详细规定。 * 《城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。” 国有土地资源部2002年4月3日颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》又提出了挂牌出让的方式。 * 出让土地使用权与划拨土地使用权相比，其法律特征是： 1、有偿取得。 2、有明确的期限。 3、具有可交易性。 * （2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过并发布《协议出让国有土地使用权规定》，自2003年8月1日起施行。2004年3月，国土资源部和监察部联合下发71号文件，该文件要求各地将协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，称“8.31大限”，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系） * * * * 《城市房地产管理法》规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 * （基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地占用情况的预测而确定的长期不得占用和基本农田保护区规划期内占用的耕地。老百姓称其为吃饭田、保命田） * （在因商业目的的协商流转情况下，流转税不超过5％，农户70％～90％） * 第四节 集体土地征收 土地征收是一种土地公共取得制度，一般是指国家为了社会公共利益的需要，依照法律规定而强制取得其他民事主体土地并给予补偿的一种行政行为。 具体到我国，是指：国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并依法给予农民集体经济组织和农民个人（家庭）补偿后，强制将土地农民集体所有转变为国有的一种行政行为。 一、土地征收的概念和特征 二、土地征收法律关系的特征 （一）土地征收主体的确定性 （二）土地征收目的的明确性 （三）土地征收的强制性 （四）土地征收的权属转移性 （五）土地征收的有偿性 （六）土地征收标的和相对人的广泛性 （七）土地征收的依法性 （一）珍惜耕地，合理利用土地的原则 （二）兼顾国家、集体和个人三者利益的原则 （三）土地征收权由国家统一行使原则 （四）依法征地原则 （五）妥善安置被征地单位和农民的原则 三、我国土地征收的原则 （一）征收土地的审批权限 1、实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。 2、征收农地的，应办理相关手续。以组代征；国家储备1.5－2亿吨粮 3、基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他用地超过70公顷的，由国务院审批。 4、其他用地和已经批准的农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批，并报国务院备案。 四、我国土地征收的审批权限和审批程序  基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地占用情况的预测而确定的长期不得占用和基本农田保护区规划期内占用的耕地。 老百姓称其为吃饭田、保命田 （二）征收土地的审批（工作）程序 1、申请用地。 2、受理申请并审查有关文件。县级以上人民政府土地行政管理部门 30日内，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意 后，报上一级土地行政管理部门审查。 3、审批用地。 4、征地实施。经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县级人 民政府组织实施。 5、签发用地证书。 6、征地批准后的实施管理。 7、颁发土地使用证。 8、建立征收土地档案。 是国家建设征收土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其支付的款项。一般包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。（不是地价补偿，而是按法定标准对被征地者的补