世联2011年合肥金大地新地中心营销总纲.pdf

谨呈：安徽金大地 安徽之门 THE GATE OF AN HUI 金大地·新地中心营销总纲 前言 前言 ■本次汇报的目的在于： 1、明确项目的营销思路和方向； 2、确定销售推广的关键节点； ■本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶 段提交。 ■市场大势、项目竞争分析、客户定位详情见附件。 目 标 与 问 题 目标 目标 □写字楼销售先行，在不牺牲项目利润的前提下，解 决一定的资金回笼； □通过写字楼入市，建立项目高端综合体形象； □通过项目成功运作提升金大地开发商的品牌形象。 营销总纲主要解决以下三大问题 营销总纲主要解决以下三大问题 Q1:项目写字楼如何推售？ Q2:如何建立项目差异化的高端形象？ Q3:如何打造高端商务综合体的价值营销体系？ 营 销 策 略 Q1:项目写字楼如何推售？ 推售的三大原则 □ 利润最大化； □ 有利于项目形象的逐步提升； □ 不流失客户； 产品利益点分析 产品利益点（形象提升及溢价空间）排序：A栋＞B栋＞C栋 物业类型 A栋 明星中的标杆：高利润、高溢价的产 市场 波士顿矩阵 A栋 品，价格与形象标杆。 增长率 明星 问题 B栋 明星：较高利润产品，溢价空间大，可 高 QUESTION B栋 STAR 提升项目形象和价值； 现金牛 瘦狗 。 C栋 现金牛：市场平均利润，快速回笼资金 CASHCOW DOG C栋 的产品，溢价空间相对有限。 高 相对市场份额 内部产品价值贬损分析 展示不充分时， A栋价值贬损最大，B栋次之，C栋价值贬损最小 展示充分时的价值 展示充分时的价值 产品价值 产品价值 展示不充分时的价值 展示不充分时的价值 Tower A Tower B Tower C