浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施概要.docVIP

产业研究The Industrial Study 近20年来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。房地产的法制建设、规划设计,节地节能、外观造型、施工质量、以及房地产市场的宏观调控的改善使我国的房地产面临着大好形势,然而,近两年,我国房地产市场仍然存在的诸多问题:住房价格不稳定、供求严重不平衡、银行的投资不理性,收入家庭住房困难等问题,怎样才能从根本上规范房地产领域中的投资现象,推动我国房地产业乃至经济建设朝着良性方向发展?本文试图就解决这些问题作一些分析和探讨。 一、我国目前房地产市场现状 1、供应结构不合理。 住房特别是中小套型住房供应总量不足。据建设部门统计,2006年初,在40个重点城市新上市的商品住房中,套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%,2007年10月份,这一比重有所提高,但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。 2、严重的房地产泡沫 主要表现在以下几点:1商品住房价格持续上涨。近几年来,全国住房价格一直在呈现上升的态势。07年一至三季度, 70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%。2土地价格炒作。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及其土地市场投机炒作,出现虚涨。3房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中,商品房供给超过市场需求,形成大量空置,构 成经济泡沫。商品房空置率在10%~15% 之间时,这种经济泡沫是正常的。4房地 产投资过剩。我国很多地方那个出现了房 地产投资增长远大于消费增长率的局面。 3、银行及金融系统信贷非理性投资 由于房地产业是资金密集型行业,房 地产开发必须拥有雄厚的资金,随着房地 产开发规模的不断扩大,开发商仅靠自有 资金是远远不够的,其开发资金主要来源 就是银行贷款。在宏观经济形式良好的情 况下,政府鼓励投资,而房地产的高回报, 使许多银行在贷款的实际操作过程中,违 反有关规定,向开发商发放大量贷款,从而 使行业进入门槛降低,造成过度开发,金融 风险不断堆积,使泡沫产生的可能性增加。 4、低收入家庭住房还面临较大困难。 目前,全国城镇人均住房建筑面积在 10平方米以下的低收入家庭近1000万户, 其中低保家庭约400万户,占城镇家庭总户 数的5.5%。而同时,一些城市房价持续上 涨,中小户型住房租赁市场发展较慢,低收 入家庭住房问题无法通过市场解决。 二、房地产市场现状原因分析 1、全球金融危机对房产市场的影响 当前形势下,全球正爆发由美国次贷 危机引发的经济危机,各大银行以及制 造、服装、建材等各个行业都受到了重大 的冲击,我国也受到了一定程度的影响, 在制造业密集的东南沿海一带,近半数小 型企业倒闭,大型企业也大量裁员减薪。 在这样大环境下消费者收入降低,工作不 稳定,日常生活都受到巨大的影响,在面 对支出高额的购房款以及日益增加的银行 月供,势必信心大跌,即使国家出台一定 的刺激房产市场的信贷政策,房地产开发 商使出各种促销优惠手段也是很难见效。 2008年11月大型房地产企业推出了各种 促销优惠政策,地方政府也出台了一定的 诸如降低首付,利率打折等优惠政策,但 与去年同期相比,销售量仍不及一半。因 此全球金融危机对房地产市场的负面影响 不可忽视。 2、住房供求矛盾突出。 从需求角度看,城镇人口的增加、居 民收入增加、地租提高、房地产投机都形 成了持续、强劲的住房消费需求,促使房 价上升。而从供给角度看,供应总量明显 不足,供给结构失衡,中小户型供应明显 较少。数据显示,截至2008年8月末,全 国商品房空置面积达到1.3亿m2,同比 增长8.7%。若包括已开工未竣工将在今 后几年陆续竣工投放到市场的商品房,供 大于求的现象更加明显,在未来两三年内 商品房供给充足。 3、大多消费群体对房市持观望态度 住房消费心理预期和住房价格上涨相 互推动,导致部分城市居民在住房消费上 重买轻租、追求早买房、买大房。房地产 与一般商品不同,属于耐久性商品。在许 多情况下,人们出于担心未来房价继续上 涨而提前购买住宅。对于住宅这样价值较 高的固定资产,人们往往倾向于买涨不买 落。部分居民在拥有自住房后,将住宅作 为投资选择,从而产生了较为普遍的投资 与炒房行为,进一步加剧了供需矛盾,推 动房价持续上涨。 三、应对房地产市场不景气现象的 措施 1、健全和完善房地产市场体系 房地产市场是一个复杂的系统,房地 产一级、二级、三级市场是相互联系、相 互促进的。考察一个区域的房地产市场是 否发达、房地产业处于哪个阶段,关键看 房地产市场体系是否健全和完善。我国欠 发达地区房地产二级市场、三级市场处于 初步建立阶段,　由于不是着眼于完善房地 产市场体系,缺乏有效的房地产市场政 策,因此导致了房地产的流通成