凯旋南岸商业街营销推广方案.pptVIP

目录： PART1 商业市场定位 PART2 营销目标及营销阶段划分 PART3 整体营销策略 一、重要时间节点设计： 1、主力商家意向签约2012年5月31日前 2、商铺VIP卡认购暨主力商户招商成果新闻发布会2012年6月2日 3、商业首批商铺开盘（解筹时间）2012年7月21日 5、商业第二批商铺推出2012年9月17日 6、商业尾盘清盘销售阶段2012年11月 二、总体营销目标 目标一：商铺爆发式销售目标—2012年12月31日前基本消化完毕 目标二：商铺推广促进住宅销售与价值实现 目标三：品牌目标，中信地产打造融城交通枢纽首座主题型商业街区 客户类型汇总分析 l?实力投资客、品牌地产忠实跟随者（以中信会会员为代表） l? 政府公务员、事业单位员工 l??长株潭私营企业高收入群体 投资心态分析 l?较为熟悉项目周边环境 l?较注重投资风险，看重中信品牌实力 l?之前可能投资过商铺，从中获得较大收益 l?看好片区整体升值潜力及未来发展 l?对本项目商业的整体规划非常认同 进行返租销售模式设计时，需解决以下几个问题： 1）租赁合同期限与返租期不同，返租期满商家如何续签合同？ 2）多铺一店（部分大铺划小后销售或），租赁期满合同及业态如何控制？ 3）返租期满业态的控制问题？ 4）针对不同业态如餐饮类、零售类，因为其租赁合同年限不同，如何设置有区别性返租年期及返租率？ 5）返租期内，关于租赁而引起的相关税金如何解决？ 1．销控目的 保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。本次营销预计分2批推出，为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面。 2．三大销控原则 原则一：认筹期间限量推出铺位解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位， 原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。 原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。 1．定价策略 需考虑因素：楼层差异性因素 、人流因素 、景观差异性因素 面积、业态因素 、开间、进深比及层高 、其它因素 （平台因素） 2、优惠策略： 老客客户介绍新客户成交，老客户可享受相当于成交客户成交金额0.5%的现金奖励；新客户享受0.5%优惠。 中信老业主认购可享受额外1%的优惠。 3．付款方式设计 一次性付款，照定价照96折； 按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。 4、行之有效的倒计时提价策略： 实行额外3%-2%-1%倒计时提价策略，在不同销售节点使用，以刺激销售。 （一）销售中心的设置 1、正式认筹地点：凯旋南岸商业街营销中心 2、认筹地点设置要求： 现场需摆做好商铺成品实景展示。 现场需设置独立销售区域—商铺销售专区，并进行相应的包装。 面积建议：150-200平方米左右，不宜太大，否则很难形成商业气氛。 其它方面：营销中心内必须有专门导示区分住宅销售专区及商业销售专区。 （二）现场包装 （一）项目卖点挖掘（项目核心价值分析） 1．中信控股集团：中信品牌具有的号召力和公信力 2．潇湘第一城：融城核心，双地铁、城铁，未来交通枢纽 3．新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，2.8万m2浪漫风情商业中 心，融城首个西班牙异域风情商业街 4．“3年升值计划”--“城市化”和“地铁效应”掀起投资热浪 5．经营创造价值：专业商业经营管理公司，确保未来收益稳定 6．立体化集约推广：巨额共同推广基金，统一管理、统一经营、统一推广 7．依托奥特莱斯购物公园：做为大型购物公园的补给，共享客流资源 10．广场街铺王：大型城市文化休闲广场街铺王 （二）客户投资抗性分析及应对策略 1．客户投资抗性分析 业态无法如预期规划，很难经营成功 租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平 核心商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清。 2．应对策略： 引进品牌商业经营管理公司，设立强大的共同推广基金，进行统一管统一经营、统一推广 提前确定重大经营管理措施，增强商家及投资者信心 在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心 对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、10年后的租金水平 寻找国内可参考商业样板项目，分析其租金增长速度，让投资者看到可预期的将来 进行返租销售及设立创业基金，降低投资门槛 与政府、奥特莱斯联动，增设分商业休闲设施，引导人流；使该路段成为大托商圈、融城核心最集人气的商业旺区 重要通路1：中信会客户资源、合富置业会客户资源