天之韵上海经典市场调研.pdf

天之韵上海经典市场调研 目录 前言 市场篇 一、 本案面临的市场特征 二、 消费者的调查 三、 本案及周边市场情况的调查 四、 价格的调查 产品篇 一、 产品定位 二、 产品优劣势分析 三、 对产品的建议 四、 产品的指标建议 五、 临河处理 六、 大门处理 七、 车位建议 销售篇 一、 总体销售策略 二、 销售价格策略 三、 付款方式策略 四、 销售预测 五、 销售造势 1 六、 销售准备工作 广告篇 一、 推广时机建议 二、 推广总体策略 三、 总体形象定位 四、 包装重点 五、 广告总体预算 六、 媒体建议 七、 立体化市场推广建议 环境篇 市场篇 房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象 中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因 此，市场是根本，是我们正确决策的依据。 一、项目概况及策划建设目标 1、位置与环境 （1）.项目位置：成都市南面，一环路以内。东.南.西.北四条道路围绕四周。 （2 ）.交通便利.畅通：园区四周均有市政道路和园区本身道路，周边有多条 公共交通线路。距机场.火车南站近。 （3 ）.环境幽静：园区周边房产已形成.,多已成现房。主要以居民为主. 自然环 境比较清净。 2 2 . 策划建设目标 在小天小区内建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高 档次.高品质的小高层电梯组式公寓群。 3 .园区的工程建设指标： （1）.项目占地面积：50 亩（其中净用地40.9 亩） （2 ）.规划建设项目：小高层电梯公寓，园区中心花及园林道路，化粪池.会 所，物管中心，商业中心.宾馆等。 4.建筑物概况： （1）.主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积 110000 平方米，层数 11-15 层结构上采用框架剪刀墙结构。 （2 ）.主打户型：面积 130 平方米（70% ），100 平方米（15%），层面设计小 跃式。停车面积约 10000m2 （3 ）绿化率47%. 容积率25%. 建设密度34% 一、 市场机会点分析 （一）、都市住宅市场背景分析 随着政府对房地产业的各种扶持政策出台，成都的房地产市场空前活跃起来。 总的来说，目前的成都房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总 体开发量大，积压情况严重；另一方面是商品房有效供应严重不足，消费者 买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出 发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才 能在竞争中取胜。 成都市住宅市场，具有如下特点： 3 1、商品房总体开发量过大，积压现象严重 政府为了扶持房地产业的发展，不断以减免开发商的各种税费为手段来鼓励 开发。而银行住房贷款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的调动了 消费者的购房热情。于是，有的开发商盲目地进行大规模开发，使成都的商 品房总开发量迅速猛增，直至过剩，甚至出现一个区域内数十个项目同时开 发的情况（如府南河）。但是，在这种大规模的开发行为中，真正卖得好的项 目却只是少数。商品房的大量积压，使开发商们感到了市场形势的严峻。有 不少号称是大手笔、新概念的楼盘一面市就受到了消费者的冷落，造成积压， 如“北斗星花园”、“万福世家”、“盘古花园”、“新阳光健康花园”等等。 1、 市场有效供给不足，需求与供给发生错位 虽然市场上商品房的供应量如此之大，但仍有众多的购房者买不到适合自己 的房子。这说明，消费者并不是没有购房的需求，而是商品房的供应与消费 者的需求类型发生了严重的错位。因此，那些对准了购房者的需求的项目就 能引起消费者的购房激情，从而创造出一个个销售奇迹。（如“SOHO 寓所”、 “丽阳天下”等）反之，那些与消费者的需求发生错位的项目就只能在竞争中 被淘汰，而成为积压房。（如“万福世家”、“上河城”等） 3、差异化营销成为占领市场的有效办法 房地产营销之根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的 风格特色，与其它项目形成区隔，