2009年5月昆明春季房交会调研报告.pdf

2009-05-04 2009 年昆明春季房交会调研报告 研究中心 电话：0871-8896888 研究中心 传真：0871-8896888转899 E-MAIL：szgenesis@163.com 目 录 1 引言：一个城市的开盘 3 第一部分 楼市背景及展会分析 4 一、回顾 08年楼市，展望 09 年4 二、房交会对比分析5 三、房交会看点6 第二部分 参展项目及效果分析 7 一、销售及价格7 二、活动 11 三、优惠措施13 四、成交情况13 第三部分 2009 年昆明房地产市场发展区域分析 15 一、春交会参展项目的区域分布15 二、昆明未来区域供应分析18 三、近期房地产开发热点区域分析18 第四部分 昆明房地产现状及发展 26 2 引言：一个城市的开盘 研究中心总监 李纯玉 房交会其实就是一座城市的开盘，对于房地产这个行业的从业人员来讲，应当引起更多的思考。通过本次春交会，我们看到 危机，也看到可喜的一面。 从服务的角度上看，政府的缺席是最不应该的，主办方、开发商和中介代理的意识都需要转变。房地产牵扯的面非常广，建 设、规划、土地、科技、水利等国家单位也应当参与进来，房交会需要的是多种声音。城中村在面临大刀阔斧地改革中，政府可 以通过房交会来传达自己的声音，做一次很好的宣传，本次房交会没有看到政府的身影，只有两个项目参与展会，且受到消费者 很大的关注。从主办方来看，组织上应当为参展商以更多的考虑，服务上应当为消费者以更多的考虑，比如宣传要到位，路线要 清晰。 市场的不景气促使房地产相关服务行业加大内部的主动交流，开发商也意识到这个问题，目前还没有采取行业内部交流的组 织活动。通过房交会应当促进行业与消费者的互动，达到行业的自我调整。从客户上看，普遍比较关注昆明的项目、品牌开发商 的项目、城中村改造项目，地州、普通开发商的项目相对冷落。房交会后，昆明将要开盘的项目比较明确的有 50 个，加上一些 不确定的大约有 70 个项目，这么多的项目可能会因为市场、企业或项目的原因而延迟开盘。开，供应量相当大，不开，供应会 堆积延后，压力也相应延后，再加上较高的空置率和城中村项目，市场的前景并不乐观。昆明房地产市场的调整和阵痛还没开始。 预计昆明楼市将迎来持久战，在未来的持久战中，不能只局限于营销产品，还要营销企业，且对不同项目、不同类型的项目、 不同阶段面市的项目都要区别对待。持久战的前提必须在战略是正确的，其持久主要体现在时间、产品、信誉、品牌、企业等方 面。 3 第一部分 楼市背景及展会分析 一、回顾08年楼市，展望09年 在经历了 2007 年高速增长之后，伴随 2007 年底至 2008 年初的世界宏观经济的整体衰退，2008 年中国房地产市场进入了行业调 整期。从2007年持续进行的以“打压投资行为、抑制房价过快上涨”为主要目标的一系列调控政策直接影响消费者的心理预期， 导致2008上半年市场的观望情绪严重，再进入2008年下半年出现房价下调成交量回升的理性回归。可以说，2008年中国房地产 市场出现了行业衰退层面下上、下半年的两种差异较为明显的市场调整方向，从抑房价促消费到保增长求平稳，以及楼市出现的 从量缩价升—量缩价跌到量升价跌—量升价稳的变化态势。虽然 2008 年房地产行业出现衰退