万科翡翠滨江个案调研报告.pdf

市场研展部 前 言 首先  这是万科内环内的首个的 “豪宅项目”  这是万科花费6年时间打磨的 “豪宅项目”  这是万科30年来销售的首个 “豪宅项目” 所以只许成功不许失败 但是  这是一个非传统豪宅板块，周边充满了老式公房，低档社区商业  这是一个非一线滨江，受到众多规划限制的项目  这是一个限购、限贷的年代，豪宅客户稀缺  ………… 这是一个”最好”的时代，又是一个 “尴尬”的时代 我们来看万科的首个豪宅作品如何在这样一个时代中 “诞生 “ 1 / 40 市场研展部 一、 项目概况 （一） 项目土地沿革  2002年5月9日，铜山街地块改造项目日前正式启动，该土地由上海祥 大房地产发展有限公司负责开发，当时地块危棚简屋林立、环境脏乱， 需动迁2000余户居民和27家单位，属于洋泾板块旧改地块。  2006年11月28日，上海万科从上海中房置业手中收购中房委托国投发行 的 “滨江花苑项目股权投资资金信托”2亿元受益资金信托，从而实际 控制了滨江花苑项目” ，该住宅用地占地约3 ．8万平方米，建筑面积 约10万平方米。  2007年11月24日，万科企业股份发布公告，称其旗下全资子公司上海 万科房地产有限公司以20.13亿元获得上海铜山街项目60%的权益。 该土地经过多年的开发，目前土地年限仅为56年，至2070年。 万科翡翠滨江项目地块是万科通过二级土地市场的运作，首次获得了 浦东内环内的滨江用地，其将两块用地 “合二为一”的进行开发，使 土地价值得到了一定的提升，当时这一收购的举动也被广泛认为是万 科 “进城”的一大标志。 2 / 40 市场研展部 （二） 项目区位及交通  项目四至 本项目东至民生路、南临浦东大道；西至桃林路紧靠中欧大厦；北靠昌邑 路，门牌号为浦东新区昌邑路1500号。  周边道路情况  目前现状 浦东大道——双向6车道 昌邑路——双向3车道  未来规划 浦东大道将成为浦东 “东西通道”的组成部分。 “东西通道”由延安路隧 道浦东出口开始，沿浦东大道直至金桥路，共分为3层：第一层为地面道路：长 3 / 40 市场研展部 7.8公里，从起点至龙居路段拓宽为双向6车道，龙居路至金桥路段拓宽为双向8 车道，设计车速40公里/小时；第二层为地下道路：长6.1公里，双向4车道，设 计车速50公里/小时；第三层为轨道交通14号线：全通道预留6个车站。  距离城市重要节点距离 陆家嘴金融区——3公里——浦东大道 人民广场商圈——6.3公里——延安东路隧道 淮海路商圈 ——6.5公里——人民路隧道、复兴东路隧道、延安东路隧道 世纪公园 —— 5公里 —— 昌邑路、福山路、浦东大道  轨道交通  目前现状 4号线（浦东大道站）——2.7公里 6号线（民生路站）——1.7公里  未来规划 14号线浦东大道站 （江桥——金桥开发区），2016年通车 18号线昌邑路站 （场北路——航头）， 2020年通车  公共交通 792路(浦东南路东城路站); 陆家嘴金融城3路