东莞二手房市场全面分析报告.pdf

东莞二手房市场全面分析报告 第一部分：东莞宏观经济及政策环境分析 一、东莞宏观经济分析： 一）、2006 年东莞市宏观经济发展： 2006 年东莞全市完成生产总值 2624 亿元，比上年增长了 19.1%；完成全社 会固定资产投资 704.9 亿元，增长 18%，其中房地产开发投资 163.94 亿元，占 固定资产投资比例 23.3 ％；农村居民人均纯收入 10530 元，增长 7%，城镇居民 人均可支配收入 25320 元，增长 10.7%；实际利用外资 43.4 亿美元，同期增长 15.6％；社会消费品零售总额达 584.5 亿元，同比增长 16.9％；城乡居民储蓄 存款余额 2013.4 亿元，增长 16.5%。 二）、近年东莞市 GDP、城镇人均可支配收入分析： 东莞市 GDP 及增长状况： 二、东莞政策环境分析： 1、新政出台后，营业税征收方式发生变化： 05 年“国八条”规定，自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年 转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超 过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 ２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额 征收营业税。 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定从2006 年 6 月 1 日起， 对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 个人购买普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买 非普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的 价款后的差额征收营业税。 新政出台后短期二手房交易受抑制，成交量增幅减缓；但 07 年由于东莞一 手房价整体快速上升，二手房市场由于房源充足，房价较低优势也开始联动，同 时在深圳投资客大举进入东莞的刺激下，东莞二手房市场成交逐渐活跃起来，二 手房市场有着很大的发展潜力。 从东莞目前二手房交易费用来看，主要包括营业税、个人所得税、契税、土 地增值税、交易评估费、印花税及中介费等。假设一套普通住宅购房不足 5 年时 间转让，这些交易费用将超过交易房价的 12.6%，其中卖方需支付的交易费用为 交易房价的 9.55%，买方支付交易房价的 3.05%。而现实情况是二手房的交易价 为卖方的实收价，其他原本卖方支付的费用会全部转嫁到买家身上，增加买家交 易成本，致使最后真正的房价上涨。 对于“购买是否满 5 年”的起算时间，税务局是以个人购买住房取得的房地 产权证的时间，或者契税完税证明上注明的时间作为依据。东莞很多楼盘包括一 些 90 年代的楼盘，房产证迟迟未能办理，另一方面东莞房地产市场真正快速发 展也是三年左右时间，大部分房子的购房时间都不足 5 年。这就意味着营业税影 响面非常广，大部分的二手房交易都必须交 5.5%的营业税。 2、2006 年 8 月 1 日，新的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人 所得税有关问题的通知》(简称 108 号文件)正式实行，对个人住房转让所得将明 确按实际成交价格征收个税。根据国家税务总局的规定，自 2006 年 8 月 1 日起， 国内居民在进行个人二手房转让交易时，所得收益须按照“财产转让所得”项目 缴纳个人所得税，该税率为固定的 20％。 3、二手房办理银行按揭业务有望“打通关”，让银行融入“房地产业链服 务一体化”。 对于买卖双方在房屋交易时由于银行审批带来的麻烦，中介公司和东莞市的 多家银行合作做过二手房按揭业务，在这一过程中也感觉二手房按揭存在一定问 题，因为银行审批放款，大约需要 20 天的时间，而且是要买卖双方签订房屋买 卖合同之后才会办理这项业务，这就涉及到银行审批的按揭成数款与当时房屋买 家申请的按揭款是否一致的问题，如果银行通过的放款金额低于房屋买家申请的 按揭金额，那么，房屋买家就要补差价给房屋卖家，这就会让房屋买家感觉按揭 的不安全，不确定，进而也会影响到按揭业务的发展。 目前房地产中介协会针对东莞二手房交易中存在的办证难、按揭难等问题， 正在着力推进“房地产业链服务一体化”的体系建设，而如何让银行按揭真正走 入二手房交易，是该一体化服务的重要组成部分。