都更容奖修正建议10蔡锦宗建筑师事务所.docVIP

都更容獎修正建議 ?103.8.1 A，第二點，(一) 1，....係指公寓大廈共同用部分，留設供社區作圖書閱覽室丶會議室丶兒童遊戲室丶交誼室丶KTV室丶健 身房等供社區使用之服務空間，以及淨高4m以上頂蓋型供休憩交誼之半戶外開放空間等之使用，但其樓地板面積合計以不超過基準容積之5%為原則，.... 說明1：(一)供社區使用之服務空間，其立法主體性係供社區使用，以達社區須求內部化，不外溢增加隣 近環境負擔為原則，其與(二)之立法主體性，係依政府要求的公益設施不同。所以(一)之供社區使用之公益設施，應可依各社區需求自行彈性規劃，不宜做項目強制限制，也不宜強制須對外開放。但可限制其面積總量，使不致有浮濫增加公設之疑慮。 說明2：增加提供淨高4m以上可供公共使用之頂蓋型半戶外開放空間，作為社區使用可免計容積之公益 設施，可作為隣里休憩交誼或人際交流之友善空間，並可因其半戶外空間的規劃，可有效舒緩都市空間之擁擠感覺。 B，第二點，(二) 2，第一目之社會住宅每案?應至少規劃十戶 說明1：是否視個案面積大小而定。 說明2：較大都更案之都更獎勵較多，再加上此必要公益設施獎勵時，會有合計很容易超過上限50%之問 題(104.7.1實施)。如此，是否會有懲罰較大都更案之疑慮。 C，第二點，(二) 6，...，得依下列今式計算獎勵容積：A=(B1+B2+B3)/(C1-C2-C3)/1.6 說明1：新獎勵公式與原獎勵公式之試算比較，以永和區福和段案為例(24F高之住宅)1，原獎勵公式：A=(B1+B2+B3)*1.2/(C1-C2-C3)(1)，假設用於10戶社會住宅之費用(B1+B2+B3)=500萬/戶*10戶=5000萬(2)，(C1-C2-C3)=60萬/坪-15萬/坪-60萬/坪*11%=38.4萬/坪(3)，獎勵容積A=5000萬*1.2/38.4萬/坪=156.25坪=相當於購買52.08坪土地之容積(52.08坪*3=156.25坪)(4)，每坪土地之成本價為5000萬/52.08坪土地=96萬/坪，購此土地純屬外加容積，不能像一般建地可另外 增加獎勵容積，故每坪土地以96萬計價時，已算偏高了。 2，新獎勵公式：A=(B1+B2+B3)*1.2/(C1-C2-C3)/1.6(1)獎勵面積A=5000萬*1.2/38.4萬/坪/1.6=97.65坪=相當於購買32.55坪土地之容積(32.55坪*3=97.65坪)(2)每坪土地之成本價為5000萬/32.55坪土地=153.61萬/坪，購此土地純屬外加容積，不能像一般建地可另 外增加獎勵容積，故每坪土地以153.61萬計價時，已算偏高甚多了。(3)建議本公式之修正應有成本觀念，否則會有向實施者佔便之疑慮，增加實施者捐贈公益設施之抗性，成 為不樂之捐。 3，與永和容移成本之比較：(1)本區公告現值約47萬/坪(2)容移購地成本=47萬/坪*0.7=32.9萬/坪(3)新案土地成本與容移購地成本之比=153.61萬/32.9萬/坪=4.67倍 4，結論：故新案公式之獎勵容積成本甚高，不但沒有獎勵誘因，且有佔便宜之疑慮，如此恐不利於都更 之推動。故建議本獎勵公式及其他條文類似之獎勵公式，均維持原案，不要另外除以1.6。 D，第五點， (一)A1獎勵額度合計： 1，1000m2以上未達2000m2：增加符合2項得10%2，2000m2以上：增加符合2項得10%，符合3項得12% 說明：增加較大基地之選擇彈性，避免對較大基地成了懲罰條款。 (二)A2：建議基地所在區位增加觀光夜市 (二)A2：每一輛機車停車位替換為二輛自行車停車位時，二輛自行車停車位免計容積之計算建議可比照一 輛機車位來計算。 (二)A2：建議機車停車位於滿足一戶一機車位後，另行增設平面式機車位數未達一百輛以上時，其增設部 分，雖無容積獎勵，但仍有留設一輛機車位免計容積4m2之優待。 E，第七點，新建住宅性能評估報告書結構安全性能，建議改為結構耐震標章 說明：結構安全性能評估尚未有案例，且是附屬於住宅性能中的一項，以積分評估，目的為計算住宅性能 的綜合評估，沒有單獨爭取標章之榮譽感。結構耐震標章已有案例，屬獨立一項，以標章評估，符合爭取標章之榮譽感。 F，第十二點， (二)，建議刪除且屋齡達三十年之建築物 說明：有時一個都更單元內，有少數屋齡未達三十年之建築物。但為了能整體規劃，增加都更對整體環境 之改善效益，須要納入少數屋齡未達三十年之建築物。此部分最難溝通，實施者也須要付出較高之代價。因其佔少數，且能因其加入，有利於提升整體都更效益，故建議取消未達三十年之限制。 (二)，建議刪除但已依本條例第四十四條第一項第一款申請原建築容