山东鲁北通力国际商贸城项目营销策略报告35页）.docxVIP

鲁北通力国际商贸城 山东邦正文化发展有限公司 二0 — 0年六月五口 第一部分 营销定位 一、区域市场分析 （一）无棣概况 1、 无棣地理位置 无棣县位于山东省最北部，县人民政府驻地无棣镇西南距省会济南140公里。东北濒临渤海，东南连沾化县，南靠阳信县，西接徳州市 庆云县，北以漳卫新河为界与河北省海兴县、黄骅市为邻，与国家第二大跨世纪工程---神华工程的枢纽黄骅港隔河相望。总面积1998平方 公里。人口 43万。辖无棣、水湾、马山子、埋口、小泊头、碣石山6镇，信阳、车镇、余家巷、柳堡、西小王5乡和593个行政村、568个 自然村。为滨州市辖县。 2、 辐射区域分析 1） 阳信：距离无棣县城只有11km,无大型专业批发类市场。 2） 庆云：专业市场发达，聚集大批投资类客户。 3） 县城周边乡镇 3、 新区未來要求 一一生活、商业配套、商业中心北移 （二）无棣商业布局（五金、机电、建材装饰） 1、商业格局 ?—老城区 1）老城区主要为三街五路： 棣新一路、棣新二路、棣新三路、棣新四路、棣新五路（南北走向） 院前街、中心大街、富路大街（东西走向） 2 ）棣新一路为老城区的主要商业道路，租金价格根据位置不同有起伏，平均租赁价格为11.4元/nf/月。 3）建材、五金等与项目相关产业主要分布于棣新一路以及院前街的一部分。 ——新城区 1） 新城区商业氛围较差，在建商业项目只有金棣阳光购物广场。 2） 商业分布较少，周边配套不到位，主耍原因为新城发展太快与旧城脱节。 2、商业经营现状 （1）商铺形式 1） 棣新一路是老城区主要商业街沿街商铺以两层整体出租为主，少量单层出租，每小间单层而积约在40册左右，根据需要的不同可选择需要的商铺。 2） 主要产品形式 3） 进深（IT1） 面宽5） 层高（m） 8—12 3. 6—4 3. 6—4 3） 无棣绝大部分五金机电业户都沿街经营，在目前的经营状态下，商铺二层基本作为仓库和临时住所，80%以上的业户需求的商铺面积不超过120打。 4） 大多数业户利用自己的民房解决仓储的问题，也有部分业户租赁废旧厂房或从商城租赁店铺解决自己的仓储问题。 ——新城区域 （2）经营状况 1）进货渠道 通过前期对部分项目相关簡铺的调查发现，货源一般来自周边的批发市场 产品 五金类（螺丝、齿轮、槽轮等） 机电类（水泵等） 装饰材料类 货源地 河北 淄博、济南 滨州、临沂、淄博 2） 销售半径 无棣县五金机电行业主要用于满足本县的基本需求，以零售居多，基本无对外域辐射现象。 3） 营业额：无棣五金、机电类业户年销售额在50-140万之|可，少数销售额在100万元以上，约占市场的10% 4） 行业销售特点 （3）经营费用 主要经营成本一览表 工商税务 水电费用 物业费用 购买发票时代缴 水：2. 5 8兀/力、电：0. 6 0. 95兀/ （房东 自主定价） 无（村建房） （4）商铺租购现状 通过前期的市场调查，目前无棣县城五金机电类商铺主要以租赁为主，白主商铺经营的业八不超过16家。 商铺租售比例调杳 租赁商铺 83% 17%自有商铺 17% 0 20 40 60 80 100 （5）主要租赁市场资料 1）棣新一路 ——经营业态（南〉北） 1段主要经营业态：五金、机电、建材、装饰材料等 2段主要经营业态：大型超市、服装等 3段主要经营业态：五金、机电、建材、装饰材料等 ■ ?广 ?Utt ■厂 ——租金水平 棣新一路作为无棣县城老城区的主要商业道路，成就了区内最高的租金水平。 名称 1段（元/月/nf） 2段（元/月/rtf） 3段（元/月/irf） 租金 10. 4—20. 8 16. 7—25 16. 7—20. 8 2）商贸街 ——经营业态（西〉东） 主要以装饰材料、建材、五金、机电为主，商贸街共有66家商铺，其中装饰材料约占到商家总数的75% 和金水平 价格（租金/年） 10000 20000 面宽/m 4 8 进深/m 10 10 商铺名称 洪峰艺玻 鑫宇艺术推拉门 二层连体（Y/N） Y Y （6）业八购买商铺意向 未来两年购买意向，市场调查结果显示如下 3）购买范围 位置和价格是无棣项目相关经营业户购买商铺考虑的主要因素，绝大部分业内群体认为205国道周边是他们比较理想的购买或租赁商铺区域 4）需求面积/类型 面积需求 需求类型 （7）购买动机分析 1）区域认可度 通过前期对有关商铺的调查发现，绝大多数业八认为205国道区域是业内人士较为认可的区域。205国道交通便利，城市发展方向向北，在未来205 国道有可能成为无棣新的商业中心道路。 棣新一路作为无棣现在的商业中心道路，历来是商家必争之地，随着近儿年新城区的建设和城市北扩的需求，商业中心的位置受到一定的挑战，但 目前仍然是业内人士首选的经营地段。 华府