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特殊行业税务稽查 一、 行业经营特点 房地产行业经营特点、经营流程、经营环节： 立项，取得相应的开发资质 具体开发，招标，施工项目许可，生产产品，上市销售，类似于工业企业 1．周期长，规模大，资金投入大 2．经营流程：外地开发商来得多。 市场调查。 立项，取得土地，施工，招投标，开发，取得预售许可，进行土地分割，消费者购房，财务 结算，土地增值税清算和企业所得税清算。 3．经营环节：房屋再开发，旧城改造，房屋拆迁，…… 特点：投资大，周期长，销售规模大，经营范围比较单一，经济交往单位多。 开发经营流程： 市场调查。 1．立项——发改委 2．选址——规划局 3．征地——国土局 已立项，未取得土地，转让项目：不征营业税。 已立项，已取得土地，未开发，转让项目：按转让土地使用权征收营业税。 已立项，已取得土地，已进行土地开发，转让项目：按转让土地使用权征收营业税。 已立项，已取得土地，已进入房屋开发，未完工，转让项目：按销售不动产征收营业税。 4．规划——规划局 5．设计——设计单位 6．施工许可——建委 7．招投标 8．开工建设——建委 9．预售许可——房产局 预售款从什么时间开始确认？——从取得预售许可证起。 以什么条件确认？——以销售未完工开发产品为条件。 金额如何确认？——取得的款项 取得预售款如何进行税务处理？ ——签订的房屋预售合同是否征收印花税？ （1）根据162号的规定，不应对预售款征收印花税。 （2）如果以预售合同代替正式合同，应征 ——取得的预售收入对营业税是发生纳税义务还是预征？发生纳税义务。 ——取得的预售收入对企业所得税是发生纳税义务还是预征？按计税毛利率计算计税毛利 额，计入应纳税所得额。 应纳税额=（计税毛利300+除计税毛利外的其他应纳税所得额-100）*适用税率 应纳税额=应纳税所得额*适用税率+计税毛利*适用税率 ——取得的预售收入对土地增值税是发生纳税义务还是预征？预征 ——对查补的预售收入查补的相应税款如何定性？能否定偷税？具体问题具体分析。是否符 合偷税的规定，是否在账簿上不列、少列收入或多列支出，如果在账簿上反映了，不能算偷 税，如营业税，预售款在账簿上反映了，营业税不申报，不能算偷税，但责令改正后，还不 申报，可定偷税。 10．竣工验收——建委等 11．初始产权证明——房产局 12．正式销售许可——房产局 13．产权转移——房产局 会计上确认开发产品销售收入的时间？所有权转移 期初+本期增加-本期减少=期末 本期增加=期末预收款-期初预收款+本期减少 营业额=本期增加的预收款+现销主营业务收入 借：现金，银行存款，应收账款，预收账款 贷：主营业务收入 期末预收款-期初预收款+主营业务收入 税收上确认开发产品销售收入的时间？ 取得收入款项或取得索取收入款项凭据时，比会计上确认收入的时间前移。 营业税：不动产所有权转移，取得收入款项或取得索取收入款项凭据时。 企业所得税：开发产品完工后，根据不同的结算方式确认不同收入确认时间和金额。“四+4”； 视同销售收入确认时间是所有权是否转移、或使用权转移或取得实际利益时。 土地增值税：所有权转移，取得收入款项或取得索取收入款项凭据时。 国税发[2006]31 号规定了开发产品完工的三个条件。 14．清盘 15．物业管理 二、 会计核算特点 企业所适用的会计制度？行业会计制度，企业会计制度，企业会计准则。 企业制定的财务管理办法。 资本、资金——开发成本、期间费用——开发产品、固定资产、投资性房地产、出租开发产 品——主营业务成本 1．房地产开发企业的成本核算过程？是否有凭证控制？ 确定成本核算对象。——开发项目细化，土地使用权。 成本项目的归集：土前基建公开 2．房地产开发取得的土地使用权，如何进行核算？ 原有非开发用土地用于开发： 2000年，土地使用年限50年，房屋折旧年限20年。 取得土地时支付价款1000万元，房屋建造成本800万元。 2007年转为开发用途。 原行业会计制度：把土地和房屋分开核算。 企业会计制度：把土地价款计入固定资产，同时把超出折旧年限的土地价值作为固定资产残 值。 企业会计准则：把土地和房屋分开核算。 借：开发成本——土地成本 贷：无形资