北京市海淀区万柳地区居住用地项目.ppt

北京市海淀区万柳地区居住用地项目 1、宗地位置 项目位于海淀区三环路和四环路之间的万柳、十号线巴沟地铁站南侧，东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣华寺路，北至巴沟村北路。 项目位置 2、周边环境 3、规划条件 四至：东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣华寺路，北至巴沟村北路 指标名称 B1地块 用地性质 R2二类居住用地 建设用地 （平方米） 38,869.64 建筑规模 （平方米） 77,739 容积率 2.0 绿化率 30% 限高（米） 22 备注 竞买报价达到合理土地上限价格时， 现场竞报配建回购房面积，回购价10000元/平米。 万城华府： 主力产品为三层Townhouse别墅和5－9层官邸，面积为290－500平米，总共690户，停车位：1：2 别墅价格：：9万—10/平方米 公寓价格： 毛坯：7.5-8万/平方米 装修：8.5-9万/平方米 钓鱼台七号院： 项目共4栋106户房源，主力户型为320-480平方户型，6-13层（1栋6层、1栋8层、2栋13层），3梯2户，精装修标准8000元/平米，3.4米层高，停车位比例:1：2.5 新房售价：精装修，10-12万/平方，楼王4号楼30万/平方 本区域内近5年没有新地块入市，没有可类比新项目，区域内同等可参照项目唯有：亿城房地产公司开发2005年入市的万成华府项目具备对比意义。竞争区域可参考项目钓鱼台七号院 。 4、产品定位 参考楼盘 4、产品定位 北京公司原方案 序 号 类 别 汇 总 1 大户型（360-400m2/套） 31,096 2 小户型（260m2/套） 46,643 3 总户数 257 4 车位数 514 大户型与小户型面积比例=4:6 产品类型 面积(m2） 比例 户型 特征 车位比 6—7层多层洋房 260±20 30% 四居 舒适型 1:2 四居 舒适型 1:2 400—450 70% 四居　 舒适型 1:2 五居 豪华型 1:2 营销部建议户型配比方案： 4、产品定位 * 单位：平方米 规划设计部方案 序 号 类 别 汇 总 1 大户型住宅（400m2/套） 62000 2 小户型住宅（228m2/套） 15739 3 总户数 208 4 停车位 416 大户型与小户型面积比例=8:2 5、概念规划 偏大户型 偏小户型 北京公司原方案 5、概念规划 偏大户型 偏小户型 规划设计部方案 发展计划 7、发展计划 开发期从 2012年07月-2015年12月，节点安排如下： 类 型 面积 （平方米） 开盘时间 大户型住宅（400m2/套） 62000 2013年6月 小户型住宅（228m2/套） 15739 2013年6月 回购房 - - 停车场库 16640 2013年6月 8、成本预测 * 单位：元/平方米 万元 按无回购房测算，如有回购房，则由于地价及建安成本下降，将减少投入 项目 总成本 （万元） 单位成本 （元/平方米） 比例 （%） 总成本 388,203 49,937 100.00% 1 总土地费用 291,091 37,445 74.98% 2 前期费用 1,292 166 0.33% 3 建安费用 71,343 9,177 18.38% 4 其他直接费 668 86 0.17% 5 销售费用 18,421 2,370 4.75% 6 财务费用 925 119 0.24% 7 公司管理费用 3750 482 0.97% 8 不可预见费 713 92 0.18% 9、收入预测 项目 单价（元） 总价（万元） 大户型住宅 80,000 496,000 小户型住宅 75,000 118,043 回购房 - - 停车场库 30万元/个 （销售70%） 8,370 合计 - 622,773 按无回购房测算，如有回购房，则收入下降。与成本关系详见后附表格。 10、效益分析 ? 预计总销售收入：622,773万元； 总发展成本：388,203万元； 税项：100,285万元； 可得税后利润：113,845万元； ? 成本利润率：31.1%； ? 自有资金IRR：22.68%。 汇报结束，谢谢！