【复盘】深圳万科招商壹海城项目中原整盘复盘报告.pptx

万科招商·壹海城 整体项目营销总结【深圳中原】事业五部A组 万科招商·壹海城项目组 录一．壹海城整体定位回顾二．一期复式回顾 三．商业回顾四．写字楼回顾五．玺湾回顾 六．16玺回顾 七．V公馆回顾Part 1：整体定位回顾1定位回顾——项目基本信息壹海城是由万科和招商地产联袂打造的由一线海景公寓、生态写字楼、时 尚购物中心、五星级酒店、艺术中心和中央公园等组成的36万平米真海城市 综合体。壹海城基础数据： 总占地：约14万平米 总建面：约36万平米 商业：约10万平米 公寓：约10万平米 写字楼：约10万平米 酒店：约5.5万平米北地块南地块1定位回顾——土地属性及详细指标2号地：计容总建面26500平米 其中，艺术中心（展览类、演 艺类）1万平米，商业14840平 米（含游乐设施），文化站150 0平米，公厕100平米，物管用 房60平米。另地下商业面积300 0平米（不计容）。本宗地规定 建筑面积共29500平米。艺术中心（展览类、演艺类）只 能整体转让，不得分割转让；文 化站和公厕（含垃圾收集点及再 生资源回收点）由发展商负责 建设，产权属政府，建成后须无 偿移交给政府相关部门。5号地：商业及停车场库设置 在地下一层，商业面积6000 平米，物管用房50平米，另 须提供不少于200个公共停 车位。本宗地的公用200个机动车泊 位属商品性质，但须对公众 开放，且只能整体转让，不 得分割转让。地铁站口2511号地：计容总建面90970平米 其中，办公3万平米，商务公寓3.5万方米，商业25785平 方米，物业管理用房185平 方米。另地下商业3000平方米（不计容）。本宗地规定 建筑面积为93970平方米。4634号地：计容总建面7800平米 其中，商业7370平米（含旅游 服务设施），自行车停放及租赁 服务中心300平米，公厕80平米，物管用房50平米。本宗地自行车停放及租赁服务中 心和公厕由发展商负责建设，产 权属政府，建成后须无偿移交给 政府相关部门。本宗地的公用100个机动车泊位 属商品性质，但须对公众开放， 且只能整体转让，不得分割转让。3号地：计容总建面积22万平米 其中，酒店5.5万平米（含会议中心5000平方米），办公 7万平米，商务公寓6.5万平米，商业29700平米，物 管用房300平米。本宗地酒店55000平方米（含会议中心5000平方米）只 能整体转让，不得分割转让。6号地：地下一层为公共停车 场库，须提供不少于500个公共 停车位。本宗地500个公共停车位属商品 性质，但须对公众开放，且只能 整体转让，不得分割转让。1定位回顾——项目SWOT分析u深圳顶级山海资源u海滨栈道+中央公园配套u盐田区地标项目，政府大力扶持；u万科招商品牌开发商；品牌物业； u深盐二通道开通，交通便利；u项目地处盐田区，深圳客户心里距离较远；u项目物业档次普遍较低，客户价值预期不高； u周边缺乏高端配套S WO Tu深圳发展总体看好，各区域均衡发展，盐田未来发展趋势良好；u市场环境政策调控不放松，客户观望情绪较重。u未来综合体供应量充足u周边地块相继开发，佳兆业项目进一步打动片区形象；u盐田区近期唯一的大面积住宅类产品供应。 u市场上第一个入市的亲海综合体。2定位回顾——项目核心优势提炼我们有得天独厚的先天资源南中国最美海岸线、山海岛湾区四大自然景观国家级生态区森林覆盖率高达68%，深圳最美丽的19.5公里“黄金海岸”，35公里社区绿道网。 31公里自行车道网，梧桐山三洲田登山环道；4.8万㎡占地滨海活力绿地广场衔接项目各物业功能及提供休闲、互动配套功能的核心广场 。绝版区位，龙脉中轴，60亿投资重点项目盐田重点项目、城市客厅、深盐路首席昭示性、政务一站式便利性8号线接驳、20分钟直通罗湖2定位回顾——项目核心优势提炼我们有无可撼动的品牌优势万科+招商品牌——行业领军人物合力打造两家全国地产开发龙头企业首个合力打造综合体项目。 万科金牌物管服务体系，服务品质保障。十数家国际或国内顶尖知名设计单位参与打造5+Design（美国）、PCPA（美国）、AECOM(美国）、柯凯、华森 等知名公司参与设计凯悦、华润等知名品牌强强联合200m地标写字楼引入凯悦酒店，8000㎡华润超市、3号地影院……3定位回顾——项目定位难点但是，我们不得回避沙头角——盐田中心地位缺失，心理距离远深盐“第二通道”开通，沙头角成为被遗忘的世外桃源；中英街逐渐没落，明斯克即将外迁，旅游市场也逐渐被大小梅沙取代 。环境封闭产业结构单一，商务处于初级阶段珠宝等支柱产业附属行业被动性强，物流业对港口依赖，相对自足区域封闭。片区以二产为主，新兴服务产业基础薄弱，处于初级发展阶段，需求不足。片区客户价格承受能力有限，很难支撑价