5+城市与项目投资评价、项目的定位.ppt

* 项目总系列课程之 城市与项目投资评价、项目定位 项目投资方法 1、城市评价体系及技术标准 2、项目评价体系及技术标准 3、风险分析与投资决策 * 1、城市评价体系及技术标准 * * 城市研究及城市评价 项目筛选与项目初判 地区成本调研 项目可行性研究报告 项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核 投资与开发周期 ------新项目投资管理 * 城市评价体系及技术标准 ------案例1 * 发 展 部 增长战略思考 市场研究 项目可研及获取 土地线索拓展 经济分析 市场分析 项目区域市场 土地储备中心 中介信息 规委/规划设计院 项目管理规划 政策研究 行业市场研究 城市发展研究 土地市场研究 收购储备部 土地方/一级开发 1 3 4 2 5 二线城市拓展 市场交易部 土地开发部 城市评价体系及技术标准 ------案例1 * 区域评价 城市评价 项目评价 区域选择 城市选择 项目选择 控制战略成本 获取战略利润 城市评价体系及技术标准 ------战略投资管控 * （▲表示主要负责部门，△表示参与部门） 主要业务项 营运中心 城市公司职能部门 决策人员 备注 开发部 设计部 营销部 成本管理部 行政人事部 财务管理部 工程部 /部门 战略规划 城市公司发展战略目标 △ ▲ △ △ △ △ △ △ 区域总经理 符合区域公司战略要求 土地储备规划编制 　 ▲ 　 　 　 　 　 　 城市总经理 资金筹措与运用规划编制 　 　 　 　 　 　 ▲ 　 城市总经理 需征求区域公司对应职能部门意见 人力资源规划编制 　 　 　 　 　 ▲ 　 　 城市总经理 品牌营销规划编制 　 　 　 ▲ 　 　 　 　 城市总经理 组织架构及管理规划编制 　 　 　 　 　 ▲ 　 　 城市总经理 城市公司战略规划报告编制 　 ▲ △ △ △ △ △ △ 城市总经理 　 战略规划报告区域公司评审 △ ▲ △ △ △ △ △ △ 区域总经理 结合区域公司战略规划报告共同评审 城市公司年度KPI确定 △ △ △ △ △ ▲ △ △ 区域总经理 　 季/月度经营分析会 △ △ △ △ △ ▲ △ △ 城市总经理 　 年度战略目标调整 △ ▲ △ △ △ △ △ △ 区域总经理 　 城市评价体系及技术标准 ------业务决策分判体系 * （▲表示主要负责部门，△表示参与部门） 主要业务项 营运中心 城市公司职能部门 决策人员 备注 开发部 设计部 营销部 成本管理部 行政人事部 财务管理部 工程部 /部门 决策签约 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 项目投资决策评审会 △ ▲ △ △ △ 　 　 　 集团 区域公司相关人员参加 获取土地 　 ▲ 　 　 　 　 　 　 区域总经理 　 土地移交 　 ▲ 　 　 　 　 　 　 城市总经理 　 城市评价体系及技术标准 ------业务决策分判体系 * 项目决策的两段论：城市层面------项目层面 投资效率提升 指标的标准化 统计口径的统一 数据来源的权威性 城市评价指标体系 逻辑体系严密 集团： 得到所期望的资料 数据来源权威可靠 统计口径一致 便于横向比较 子公司： 清楚集团评审的要求 有的放矢、减少反复 城市评价体系及技术标准 ------评价体系操作流程 * 候选城市原始数据 城市评价指标体系 候选城市评价指标 纵向比较分析 城市评价指标体系 城市评价指标参照系 横向比较分析 已进入城市原始数据 候选城市的评价 城市评价体系及技术标准 ------评价体系操作流程 * 城市评价体系及技术标准 ------项目评价阶段城市评价报告成果标准 一、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积/施工面积 (2) 施工面积/销售面积 (3) 预售面积/批准预售面积 (4) 房地产开发投资额/固定资产投资额 (5) 新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积 (6) 商品住宅价格增幅/人均GDP增幅 (7) 投资性购买所占的比例 (8) 房价收入比 (9) 新建商品住宅空置率 (10)租金/价格比 (11)商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 (12)商品住宅价格增幅/（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅 (13)房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额 (14)个人购房信贷比 * 二、市场趋势预测定性指标 (1) 产业结构特征 (2) 民营经济发展状况 (3) 房地产开发水平 (4) 未来城市规划及重大建设项目 (5) 地方政策导向 (6) 重大城市活动 (7) 重大经济发展机会 城市评价体系及技术标准 ------项目评价阶段城市评价报告成果标准 * 市场趋势综合判断 市场趋势辅 助指标判断 市场趋