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农村房地产开发企业开发与销售行为探究 摘要：农村房地产开发企业非理性预期下的非理性 行为，势必会造成农村房地产价格的大幅上涨。如果不及时 进行疏导与调节，不但容易把农村房地产行业引入到畸形发 展的道路上，而且还会导致国民经济发展受阻，引发各类危 机。因此，调节与遏制农村房地产企业在开发和销售过程中 的非理性行为显得极为重要。本文阐述了农村房地产开发企 业非理性预期下开发和销售行为的表现形式，论述了我国农 村房地产开发企业非理性发展产生的危害，并提出了规范农 村房地产开发企业的开发和销售行为的对策。 关键词：非理性预期；农村房地产开发企业；开发；销 售行为 农村房地产行业是我国国民经济的重要支柱性产业之 一，该行业能否获得健康和持续的发展，将直接影响到我国 经济的合理增长以及百姓民生问题。自从上个世纪末以来， 我国农村房地产企业的市场化步伐持续加快，农村房地产价 格也呈现出了非理性的波动与震荡。究其原因，一些农村房 地产开发企业在市场持续繁荣的非理性预期下所导致的非 理性行为就是主要推手：在开发和销售过程中采取捂盘惜 售、虚假合同和虚夸售空等手段，人为地制造农村房地产市 场所谓的虚假繁荣，从而导致购房者盲目跟风进行抢购，造 成房价不断攀升，进而引起房价过度上涨。为此，要解释房 价异常波动和房价泡沫持续膨胀的形成机理，探究非理性预 期下农村房地产开发企业的开发和销售行为，就具有十分重 要的理论和实践意义。 一、农村房地产开发企业非理性预期下开发和销售行为 的表现形式 农村房地产企业通过在农村房地产市场中投机从而快 速积累财富，而一些地方政府片面地追求土地财政效益最大 化则为农村房地产开发企业的牟利行为扫除了障碍并提供 了保障，以至于诸多农村房地产企业使用各类正常的或者非 正常的、合法的或者不合法的手段进行疯狂拿地敛财。这些 企业在得到土地之后，会不断推迟土地开发时机，以期望靠 地价的上涨带动房价的持续上涨；即使迫于压力开发土地而 建设了相应的房产品，在销售环节，也会不择手段地努力营 造出房价会愈来愈高的气氛，引诱消费者们出手购买价格愈 来愈昂贵的商品房，比如，可以收买所谓的农村房地产专业 人士充当代言人，发表今后房价会愈来愈高的趋势预测；可 以运用营销策略进行虚假销售，雇佣房托”排队购房，应 用饥饿销售方法来制造商品房已经供不应求的虚假现象；甚 至还有一些农村房地产开发商彼此串通，由一家企业出面以 高价买地，从而为其周边的楼盘进行大幅度提价而创造出理 由，从而将房价推向新高。此外，还有一些不法农村房地产 开发商为了降低开发成本而在建造环节上采取提升容积率、 改变土地的用途、建筑材料偷工减料等卑劣的手段，造成问 题房产变得愈来愈多。在房价持续上升的大背景下，如果出 现了农村房地产开发企业的违约现象，消费者大多数都不得 不采取忍气吞声的做法，否则有可能会损失更大的机会成 本。由此，农村房地产开发企业随心所欲地定价和推出房源 已经成为中国农村房地产市场的一大顽疾。通过农村房地产 这一载体，一些农村房地产开发商快速地积累起巨额财富, 成为了各类富豪榜上的领军者，牟取暴利的开发商对市场前 景更加乐观和非理性，从而导致开发商的非理性行为加剧, 形成正反馈效应，市场价格和泡沫反复被推高。 二、农村房地产开发企业非理性行为产生的危害 （一）过度的资源投入农村房地产业致使经济发展失调 农村房地产业的发展是拉动中国经济实现增长的重要 影响因素。近年来我国农村房地产行业的开发投资增幅始终 超过全社会固定资产投资的增幅。与此同时，农村房地产开 发企业的投资额占据全社会固定资产投资的比例也在不断 上升，众多资源尤其是资金投入到农村房地产企业之中，造 成农村房地产投入的规模出现爆发式的增长，农村房地产业 也迅速地繁荣发展，而其他实体经济由于受资源限制而发展 受到阻滞。实体经济“失血”，一方面造成实体经济发展受 阻，另一方面导致金融机构风险加剧，后果可能是金融业兴 旺发达并弥补实体经济的缺口，也可能是虚拟经济和实体经 济都受剧烈冲击甚至一败涂地。。因此，将太多的资源投入 到农村房地产行业，从而鼓励了开发商更加肆无忌惮的进行 非理性开发和销售行为，发展下去肯定会阻碍经济的协调可 持续发展。 （二）过高的非理性房价在透支社会财富的同时减缓了 城市化发展进程 由开发商推高的房价必然会透支宝贵的社会财富，抑制 普通居民的住房消费，过高的房价使得一部分低收入者根本 无法实现购房梦，而情况稍微好一些的普通市民则需要十年 到二十年甚至更加长时间才能拥有一套还完按揭贷款的住 房，这也就意味着在这一期间的居民一般消费支出只能尽可 能地缩减，从而形成了十分显著的消费挤出效应，此效应必 然会随着房价的持续上涨而变得愈加突出，也会对居民群众 的生活水平之提升造成相当大的阻碍。同时，