第9章 土地使用权转让(2004-6-21).ppt

第九章 土地使用权转让 第一节　国有土地使用权转让概念、原则和条件 第二节　国有土地使用权买卖 第三节　国有土地使用权交换、赠与与继承 第四节　划拨国有土地使用权转让 土地使用权转让的概念及其与出让的区别 国有土地使用权转让指国有土地使用权人依法将其土地使用权转移给他人的行为。 国有土地使用权转让与出让的区别如下： （一）出让是创设财产权的行为;转让是转移财产权的行为。 （二）法律关系主体不同。 （三）出让金与转让费的构成及反映的关系不同。 转让费=剩余出让金+土地使用者的投资与孳息+经营利润 （四）国有土地使用权转让不对国家的所有权产生任何影响。 土地使用权转让的原则 转让属民事行为，必须遵守平等、自愿、有偿、不得损害国家和社会公共利益等一般民事活动准则。由于其客体的特殊性，还必须遵守: 认地不认人原则 房地不分原则 转让年限，不得超过出让合同约定的年限扣除已使用年限的剩余年限 办理过户登记 转让价格应由地产评估机构进行评估，同时转让人应向县级以上人民政府规定的部门申报成交价。 成交价明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 国有土地使用权转让后，需要改变土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本条例的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 土地使用权转让的条件 （一）出让土地使用权整块转让（宗地转让）的条件 为了防止“炒地皮”， 《出让转让条例》规定，通过出让而获得的宗地国有土地使用权转让时，受让人必须按照出让合同所规定的期限和条件进行投资、开发建设后，方可转让。即：其具体条件由出让合同具体规定。 我国《城市房地产管理法》第３８条规定，出让土地使用权，转让其房地产时，应符合下列条件：按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金；取得国有土地使用证；按照出让合同进行投资开发，并完成投资总额的２５％以上；对已建成的房屋，应持有房屋产权证书。 关于以上两个法律条文衔接的问题。首先应该符合《城市房地产管理法》第３８条的规定，这是法定条件；其次，根据《出让转让条例》的规定，看出让合同中的具体约定。如果合同约定符合法定条件，依其约定；如果合同约定不符合法定条件，约定无效，依法定条件；如果合同无约定，依法定条件。 关于25%的法定与约定 约定低于25% 约定无效；若按约定转让，违法 约定高于25% 约定有效，但是 只需投资达到25%，就可以依法转让；只是，就没有达到约定比例的部分，承担违约责任 国有土地使用权转让的条件 （二）成片开发土地转让的条件 《城市房地产管理法》和《外商投资开发经营成片土地暂行办法》对成片开发土地转让的条件都作了规定，可概括为： 按合同约定，已支付全部土地使用权出让金； 取得国有土地使用证； 按照出让合同约定进行投资开发，形成工业用地和其他建设用地条件。 国有土地使用权转让的条件 （三）出让土地分割转让的条件 分割转让，是指一整块国有土地使用权的局部转让，即部分转让。由于分割转让破坏了国有土地使用权的整体性，涉及到国家与出让土地使用权受让人之间的权利义务关系的变更，同时可能引起土地使用权权属的混合，影响国家和社会公共利益。所以，分割转让时，除了符合出让土地转让的一般条件外，还必须经地政部门和房地产管理部门的批准。 国有土地使用权转让的条件 （四）划拨国有土地使用权转让的条件 根据《出让转让条例》第２５条、《划拨土地使用权管理办法》第６条的规定，符合下列条件，经县级以上人民政府地政部门批准，其划拨国有土地使用权可以转让： 土地使用者为经济组织或个人； 领有国有土地使用证； 具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明； 依法补办了土地使用权出让手续，并按规定缴纳了土地使用权出让金或以转让所获收益抵交土地使用权出让金； 符合法律、法规规定的其他条件。 第二节　国有土地使用权买卖 国有土地使用权买卖，是指国有土地使用权人把符合国家法律规定的国有土地使用权与地上建筑物、其他附着物的所有权转移给第三人，第三人给土地使用权人支付相应价款的行为。其基本特征为： （一）买卖主体是具有平等民事权利的单位或个人； （二）买卖客体是国有土地使用权与地上建筑物、其他附着物的所有权； （三）必须遵循买卖原则，双方按平等、自愿、有偿的原则达到买卖协议，通过签订买卖合同确定双方的权利和义务。 国有土地使用权买卖程序 国有土地使用权买卖程序，是指国有土地使用权人转让其国有土地使用权时，必须经过的步骤。一般为： （一）提出申请。国有土地使用权出卖人向出让人提出申请，说明自己出卖的原因。只要符合法定的条件，申请一般能得到批准，因为买卖土地使用权是土地使用权人的权利之一。 （二）协议、招标、拍