物权法与物业管理条例.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2. 签订物业服务合同应注意的事项 物业服务的内容、范围和期限 明确业主委员会的权利义务 明确物业管理企业的权利义务 违约责任的约定 合同条款宜细不宜粗 无偿与无期限的承诺 * 3. 物业服务合同的解除与终止 物业管理公司的解聘合同与合同的解除 合同解除与合同终止的区分 物业管理公司的退出与移交 * 物业管理公司发出催款通知书进行合理催缴 请求业主委员会催缴 以律师函进行催缴 向法院申请支付令，以支付令催缴或强制执行 利用简易法庭起诉 普通法庭起诉 物业管理欠费的追缴 * 强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用 一般性追讨 针对性追讨 区别性追讨 注意二年诉讼时效 催款通知书 电话与业主沟通 最后通知书 按法律程序裁决 律师函催交 支付令催交 简易法庭催交 普通法庭催交 留置权催交 * 《物业服务定价成本监审办法》 适用对象：政府指导价确定物业服务收费标准，即物业服务社会平均成本 负责：政府价格主管部门组织实施，房地产主管部门配合 物业服务定价成本监审原则： 合法性原则 相关性原则 对应性原则 合理性原则 * 物业服务定价成本构成： 人员费用 共用部分日常运行、维护费用 绿化养护费 清洁卫生费 秩序维护费 保险费用 办公费用 管理费分摊 固定资产折旧费 经业主同意的其它费用 * 物业服务成本支出情况： 项 目 行次及关系 上报数 核增数 核减数 核定数 一、人员费用（元） 1=Σ(2：4) (一)工资 2 (二)社会保障费 3 (三)其它支出 4 二、共用部分运行维护费(元) 5 其中(一)电梯日常运行维护费 6=Σ(7：11) 1、电费 7 2、维护费 8 3、设备保险费 9 4、年安检费 10 5、其它支出 11 (二)二次供水设施运行维修费 12 =Σ(13：15) 1、电费 13 2、日常维护费 14 3、其它支出 15 * 项 目 行次及关系 上报数 核增数 核减数 核定数 三、绿化养护费（元） 16 四、清洁卫生费（元） 17 五、秩序维护费（元） 18 六、共用部分保险费（元） 19 七、办公费（元） 20 八、管理费分摊（元） 21 九、固定资产折旧费（元） 22 十、业主同意其他费用（元） 23 十一、扣除电梯及二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元） 24 =1+5+Σ (16：23)-6-12 十二、服务小区应收费面积（平方米） 25 其中：(一)配有电梯物业应收费面积 26 (二)配有二次供水设施物业应收费面积 27 * 项 目 行次及关系 上报数 核增数 核减数 核定数 十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米） 28=24÷25 十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米） 29=6÷26 十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米） 30=12÷27 * 物业管理中的供水、供电合同 供电、供水等市政企业 在物业管理活动中的权利义务 《物业管理条例》第四十五条、第五十二条明确规定了供水、供电等市政企业的权利义务……向最终用户服务、向最终用户收费 供电、供水合同可以是书面合同，也可以是事实合同 停电、停水的侵权责任 * 业主公约 一、业主公约的概念 二、业主公约的作用 具有强制性的业主自治自律约束力 具有乡村民约的道德约束力 具有合同法的法律约束力 处理解决纠纷的依据 司法审判的有效证据 * 装修管理合同 装修管理是物业管理服务活动的内容之一 主要以书面合同形成装修管理的合同关系: 1. 业主与物业管理公司之间的装修管理合同关系__书面装修管理合同(或协议) 2. 业主与装修施工单位之间的装修施工合同关系__装修施工质量责任、保修责任 3. 装修施工单位与物业管理公司之间的装修管理合同关系__书面装修管理合同(或协议) 4. 业主与相邻业主、住户之间的相邻合同关系__受业主公约约束的事实合同关系 5. 业主与使用人之间的装修合同关系__业主权利的延伸 6. 政府在装修管理中的作用 * 《物权法》与物业管理 《物权法》涉及物业管理方面主要集中在“第六章：业主的建筑物区分所有权”，其影响作用： 在社会经济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。有效率地使用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百姓拥有自己住房的所有权 在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习惯，共同参与制定管理规约，组织业主大会、业主委员