2011年城市广场营销报告.pptVIP

* * * 写字楼定价：最终定价建议为12000-13000元/平米。 投资回报率测算法 投资回报率：6%（国际惯例）； 日租金：1.5元/平米/天（市场调研最高水平） 投资回报率（ROI）= 年利润或年均利润 投资总额×100% = 日租金×30 ×12 商品房价×100% 商品房价=9000元/平米 根据市场走势，预测入市时毛坯均价 价格月均上涨1.11%，按照明年2012年6月时间点计算均价，价格上涨17.6%为10584元/平米。 项目作为领导者的议价能力拉升价格5%，11113元/平米 中原销售力拉升价格5%，最终定价为11669元/平米 商业定价：负一楼商业最终定价建议为65000元/平米。 根据市场走势，预测入市时毛坯均价 价格月均上涨1.11%，按照明年2011年8月时间点计算均价，价格上涨8.88%为55955元/平米。 项目该楼层作为地铁无缝隙对接物业其议价能力拉升价格10%，61551元/平米 市场比较法确定目前的毛坯均价 投资回报率测算法 投资回报率：7%（国际惯例）； 日租金：10元/平米/天（负一楼市场调研最高水平） 投资回报率（ROI）= 年利润或年均利润 投资总额×100% = 日租金×30 ×12 商品房价×100% 商铺售价=51429元/平米 中原销售力拉升价格5%，最终定价为64629元/平米 商业定价：一楼商业最终定价建议为68000元/平米。 根据市场走势，预测入市时毛坯均价 价格月均上涨1.11%，按照明年2011年8月时间点计算均价，价格上涨8.88%为61595元/平米。 项目作为领导者的议价能力拉升价格5%，64675元/平米 市场比较法确定目前的毛坯均价 投资回报率测算法 投资回报率：7%（国际惯例）； 日租金：11元/平米/天（市场调研最高水平） 投资回报率（ROI）= 年利润或年均利润 投资总额×100% = 日租金×30 ×12 商品房价×100% 商铺售价=56571元/平米 中原销售力拉升价格5%，最终定价为67908元/平米 商业定价：商业最终整体均价为54000元/平米。 2楼定价建议 传统旺销裙楼商业项目 二楼售价/一楼售价=0.43 如，上河国际，一楼售价5.5万/平米，二楼售价2.4万/平米。 推算本案商业二楼定价 二楼 = 一楼售价*0.43= 68000*0.43 =29000（元/平米） [ ] 整体均价预计约为： 54000元/平米 销售总额：商业总计27.3亿，公寓+写字楼总计14.68亿销售额。 销售进度计划 年度 2011年 2012年 销售指标 合计 物业类型 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月～12月 推盘计划 　 　 　 　 3# 　 4# 　 　 5# 　 6# 2# 　 　 　 　 推盘套数比例（套） —— 公寓 　 　 100% 100% 100% 100% 　 　 　 　 —— 写字楼 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 20% 15% 15% 10% 40% —— 商业步行街 100% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 —— 综合楼商业 　 　 　 　 100% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 推出面积（平方） 112353 公寓 　 　 24138 28667 27754 31794 　 　 　 　 24138 写字楼 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 24138 　 29521 商业步行街 29521 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 10% 20068 综合楼商业 　 　 　 　 20068 　 　 　 　 　 　 　 　 10% 销售价格（元/平） 11000 公寓 　 　 11000 11121 11243 11367 11492 11492 11618 11746 　 　 　 　 　 12000 写字楼 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 12000 12132 12265 12400 12537 54000 商业步行街 54000 54594 55195 55802 56415 57036 　 　 　 　 　 　 　 　 57663 综合楼商业 　 　 　 　 　 　 　 　 销售面积比例（套） —— 公寓 　 　 16897 7241 20067 5733 2867 19428 8326 22256 9538 　 　 　 　 —— 写字楼 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 4828 3621 3621 2414 9655 —— 商业步行街 15941 2657 2657 2657 2657 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2952 —— 综合