泗水亭地块营销策划报告.pptVIP

销售部：庞丽松 贰：泗水亭地块能量扫描 本案位于沛城西，主干道东风路南侧。从大区域来看，是一个新兴的区域，可塑性强，区位优越，项目在08年沛城政府的“领先苏北，赶超苏中，跻身苏南”的城市战略目标下发展潜力巨大； 本项目东为泗水亭公园，南为汉城风景区（包括汉街，汉城公园），周边分布着沛县一系列标志性人文景观（歌风台，汉高祖原庙，吕布射戟台）随着汉城风景区的改造和城中心北移，项目周边的景观资源将更加丰富； 本案周边配套齐全，城关医院，电信局，邮政局，银行，超市，县图书馆，县文化局，县二中，师范学校等各类生活配套一应俱全，生活便利度比较高，同时又拥有良好的人文氛围； 本项目位于沛城城关路与东风路交叉界，交通方便，公交车至市区5分钟可达；南临沛县火车站，出行十分便利，随着08年市政建设，此区域的交通会更加发达； 地理位置能量 景观资源能量 周边配套能量 交通条件能量 销售部：庞丽松 叁：泗水亭地块项目SWOT分析 一、优势 汉城风景区优美的景观环境-------景观优势 高成长性板块的区位----------------区位优势 便捷的交通路网----------------------交通优势 周边配套周全，生活便利----------配套优势 项目规模适中-------------------------周期优势 二、劣势： 周围同档次的在建、在销项目偏少，部分在销项目主要项目集中在其北侧。 地理位置一般 当地百姓对小高层产品的接受程度不高 销售部：庞丽松 三、机会 地段价值---沛县发展重心偏移之新老城区结合部分，对于小区的升值会带来很大的空间。 时机价值---一方面适应城市北扩战略对本项目的巨大契机，另一方面，沛县对于小区品牌包装，维护意识相对淡薄，在整体包装达到一定层次之前，优势推出本案，势必会增强去划。 产品价值---开发区独有的多层，小高层，高层组合以及中央景观花园是构成高格调小区的物质基础，同时也昭示了一种新的生活理念。 亮点价值---沛县缺乏精品楼盘，本案的产品定位至关重要。 高标准现代风格建筑设计，组团绿化以及国际领先的安保智能化系统，专业物管团队将成为小区亮点。 四、威胁 国家对房地产行业宏观调控政策将逐渐增加 市场环境不健全，操作不规范 廉价二手房分流部分客户 消费者购房行为变的理性，对房地产开发提出更高要求 2007年至今推出的楼盘体量较大，会影响供求关系的平衡 本案地处北部偏西，可能会影响消费者的购买决策 叁：泗水亭地块项目SWOT分析 销售部：庞丽松 本项目如何起势造势以营造满足消费者潜在需求的生活购物氛围是本项目定位的重要因素 交通到达性——消费者来源的可能性 本项目的地段决定了优良的交通可达性，在交通上不存在隔阂和劣势。 消费习惯——消费者潜在需求挖掘 从市场调研可以发现，当前市场购房客户来源基本来源于沛县城区，外地人士购房较少，同时并没有形成明显的区域分化，同时当前城区区内客户对新城的认可度并不太高。因此，我泗水亭地块项目也面临如此的压力，如何进行发掘，将是本案运作成功的重中之重。 客户演变预测——当前的立意必须为未来的客户演变做好准备 目前郊区及其他外地客户仍然倾向于选择老城区，随着沛县向北推进建设新城区的规划日益明朗化，以及政府的力量推动，新城区内购房的客户的比例必将有所提升，投资需求也将有所上升。因此，我泗水亭地块也将迎来销售大好时机。 肆：区域内客户来源及演变分析 销售部：庞丽松 2、年龄层次： 基本集中在25-45岁，40岁左右中年人居多，倾向于购买大面积户型，主要用来自住，属二次置业； 部分为30岁以下的年轻人，倾向于购买小面积户型，主要作为结婚用房，属首次置业。 3、职业背景： 周边企业职工 区域内公务员 中小私营企业主、周边乡镇期望购房进城的小老板 各种中高收入人士（教师、医生、律师等） 4、置业目的： 改善住房条件，提升生活品质； 结婚用房； 投资置业。 伍：本案目标客户群主要特征 1、区域来源： 大部分客户主要来自沛县城区 内，少部分来自周边的乡镇，也有较少一部分来自外地。 销售部：庞丽松 1、泗水亭地块项目首次置业者置业特征 注重价格、对小区内环境及配套要求较高 影响因素 多层/小高层；二房为主，面积在90平方米左右 购房意向 个人积蓄，按揭贷款 购房费用 住在自己的房子里，拥有归属感，结婚用房 购房动机 企业单位的一般员工 职业背景 25-30岁 年龄特征 分析： 该类客户已工作两到三年以上，有一定的积蓄，并且收入水平仍在不断提高，置业安家的愿望非常强烈； 家庭也将给予一定资助，使得这部分人群具有较强的购买力。 他们由于资金的限制，比较倾向于购买环境及配套较好的小户型，因此此类目标客户对本项目而言是一类重要客户群。 伍：本案各类目标客户群特征描述